나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (11)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOO (반월신용협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층804호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 170,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지 지분: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물 지분: 17.82㎡ (약 5.39평)

1.4. 특이사항

공동담보로 경매가 진행 중입니다.

건물은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청역(수인분당선)에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

물건지가 속한 권선동 1020-3번지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역이며, 소로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 임차인 현황

채권자는 반월신용협동조합입니다.

임차인: 윤하나

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자/확정일자: 2022년 03월 07일

배당신고일자: 2025년 04월 10일

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약 및 인수 권리

말소기준권리는 을1번 근저당권(넘버스자산대부주식회사, 2022.02.25 접수, 3,303,360,000원)입니다.

이 외 소유권이전1번신탁등기말소, 주택임차권(을2, 윤하나), 임의경매(갑3, 반월신용협동조합), 가압류(갑4, 주택도시보증공사), 1번근저당권부채권질권설정(을1-4, 반월신용협동조합), 압류(갑5, 수원시) 등은 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 수원시청역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라는 점은 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익을 기대할 수 있는 상권적 특성을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 8층에 위치하며, 2020년경 건축되었습니다. 원룸형 도시형생활주택으로, 주거에 필요한 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행 중입니다. 이는 해당 채무를 담보하기 위해 다른 부동산도 함께 묶여 있다는 의미로, 해당 물건 자체의 권리관계에 직접적인 영향은 없으나, 채무 전반에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관계

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금(50,000,000원)이 설정되어 있습니다. 임차인 인수 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 비교 데이터의 한계

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본 물건과 같은 '도시형생활주택(원룸형)' 고층 아파트와 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 제공된 '다세대' 주택의 경우, 40.82㎡ ~ 75.82㎡ 면적에 218,000,000원 ~ 350,000,000원의 거래가를 보였습니다. 이는 본 물건의 단위면적당 가격과는 큰 차이를 보일 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설

현장 조사 및 자료 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 지목할 만한 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년경 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공급 면적(17.82㎡)이 매우 협소하여 투자 목적이나 실거주 목적에 따라 호불호가 갈릴 수 있으며, 공동담보 물건이라는 점은 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역(수인분당선) 역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년경 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요가 높은 원룸형으로, 투자 목적으로 접근 시 소액으로 투자가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 권리가 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례를 참고하였으나, 본 물건은 '도시형생활주택(원룸형)' 고층 아파트라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 제공된 '다세대' 주택의 거래 사례(면적 40.82㎡~75.82㎡, 가격 218,000,000원~350,000,000원)는 단위 면적당 가격이 약 4,600,000원 ~ 5,300,000원 수준으로, 본 물건의 감정가(17.82㎡ 기준 약 9,500,000원/㎡)와는 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 본 물건의 소형 면적(17.82㎡)과 신축 건물이라는 점, 그리고 역세권 입지를 고려했을 때, 감정가 수준에서의 낙찰도 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득하는 것이 중요하므로, 감정가의 80~90% 수준을 보수적인 입찰가 산정의 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

이는 일반적인 분석에 따른 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 추가 분석, 물건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.