나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [12] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (12)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 8층 801호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제8층 제801호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

건물면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월신용협동조합

건축년도: 2020년 07월 17일 건축 승인, 2022년 02월 17일 사용승인

특이사항: 공동담보, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 801호

주변환경: 본건은 수원시청역(수인분당선)에서 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 넘버스자산대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 송승엽의 주택임차권 (을2)

* 반월신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑5)

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)

* 반월신용협동조합의 1번근저당권부채권질권설정 (을1-4)

* 수원시의 압류 (갑7)

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 송승엽 (송 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2022-04-01

* 확정일자: 2024-08-21

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. 임차인 송승엽 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건이 위치한 권선동은 수원시청역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하고 있습니다. 이는 잠재적 수요층 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

상권 특성: 중심상업지역에 해당하며, 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 수원시청역(수인분당선) 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 인근에 다양한 상업 시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 수원시청 등 공공기관 접근성도 양호합니다.

교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

의료시설: 주변에 병원 등 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건의 처리 결과가 경매에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로 직접적인 권리 인수 위험은 없습니다.

면적 대비 감정가: 본 건은 건물 면적이 15㎡로 매우 작지만, 감정가는 146,000,000원(약 3,210만원/평)으로 책정되어 있습니다. 이는 제공된 주변 다세대주택 시세(약 127만원~176만원/평)와 비교할 때 면적당 가격이 현저히 높으므로, 향후 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

임대 공실 위험: 원룸형 도시형생활주택으로서 공실 발생 가능성이 있으며, 이는 시장 상황 및 건물 관리 상태에 따라 변동될 수 있습니다.

토지이용계획 제약: 중심상업지역, 지구단위계획구역 등 관련 법규 및 규제로 인해 향후 건물 활용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 중심상업지역의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 매각으로 인한 소멸 대상 권리들로 인해 인수 부담은 없습니다. 다만, 제공된 주변 시세 자료와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정된 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다. 따라서, 면밀한 시세 분석과 잠재적 리스크 검토를 바탕으로 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역(수인분당선)을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 교통 이용이 매우 편리합니다.

건축물 상태: 2020년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

소형 면적의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 수 있습니다.

중심상업지구: 도시의 핵심 상업 지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

시세 분석:

제공된 주변 다세대주택 매매 사례(전용면적 40.82㎡ ~ 75.82㎡)의 평당 가격은 약 127만원 ~ 176만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적은 15.00㎡ (약 4.54평)입니다.

제공된 주변 다세대주택의 평당 시세를 본 건 면적에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 58,000,000원 ~ 80,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 본 건의 감정가(146,000,000원, 약 3,210만원/평)가 제공된 주변 시세보다 약 2배가량 높게 산정되었음을 시사합니다. 이러한 감정가와 실제 시장 가격 간의 큰 차이를 고려할 때, 입찰가는 시장 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권리상 인수되는 보증금은 없으므로, 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 95,000,000원

주변 혐오시설 존재 여부에 대한 외부 지도 검색 및 시설 확인은 본 AI의 접근 권한으로 수행할 수 없었습니다. 실제 현장 답사 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.