나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57005 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재'수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중
제2층 제203호 외 5개호로서,(사용승인일자 : 2020.09.22)
외 벽 : 화강석붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용중임.
(세부이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(통칭:네오빌)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15, 나동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경57005 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 299,000,000원 (29,900만원)입니다.

건물의 사용승인일은 2020년 9월 22일입니다.

1.2. 상세 내역

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 4층401호

용도: 다세대주택

토지 면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

토지 지분: 35.7343㎡ (약 10.81평)

건물 면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

건물 지분: 58.93㎡ (약 17.83평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호

감정가: 299,000,000원 (29,900만원)

채권자: 신OOOOOOOO (신화자산대부주식회사)

총괄표제부상 건물 전체 면적: 대지면적 701.4㎡, 연면적 1319.89㎡, 총 22세대

나동 표제부상 건물 면적: 건축면적 197.63㎡, 연면적 659.97㎡, 5층 건물, 10세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, '수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 관계

본 건 토지는 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 채무 총액은 1,073,200,000원입니다.

말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 신화자산대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매는 2025년 7월 24일 접수된 신화자산대부의 임의경매(갑4, 사건번호 2025타경57005)에 의해 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이강혁 (이 )

보증금: 250,000,000원 (25,000만원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 25일

확정일자: 2020년 11월 13일

배당신고일자: 2024년 5월 17일

대항력: 없음

권리분석 상, 임차인 이강혁 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

을1: 근저당권 (신화자산대부주식회사, 2020-10-30 접수)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 주변 실거래 정보에 따르면,

* 2022년 건축된 '더스테이세류' 다세대주택 (54.11㎡, 5층)이 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다.

* 1981년 건축된 '심우' 연립주택 (40.13㎡, 2층)은 2026년 7월 8일 12,950만원, 2026년 7월 2일 12,000만원에 거래되었습니다. (본건과는 건축 연도가 크게 차이남)

본 경매 물건은 2020년 준공된 다세대주택으로, 면적은 58.93㎡(약 17.83평)입니다.

최신 건축 연도의 비교 대상 물건(2022년 준공, 54.11㎡)이 26,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시세는 26,000만원에서 29,000만원 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 세류동 지역은 주거 지역이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 시설

수원신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 편의 시설

지역 내 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 사항

* 비행안전제5구역: 군사 작전상의 이유로 고도 제한 등 비행 안전에 관한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 상대보호구역: 수원신곡초등학교 주변으로 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축물 정보 상 '나동'의 총 세대수가 10세대이나, 총괄표제부상 전체 세대수가 22세대로 기재되어 있어, 동별 세대 수 구성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 10억 7천만원 이상으로 높아, 채무 부담이 상당한 편입니다.

* 공동담보로 묶여있을 가능성이 있어, 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 접근성과 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인으로 인해 추가 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

다만, 비행안전구역 등 공법상 제한 사항이 존재하며, 높은 채무 총액과 공동담보 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

최근 주변 신축 다세대주택의 실거래가 추이를 감안할 때, 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축급 건물로, 건물 상태 및 유지보수 용이성이 기대됩니다.

* 수원신곡초등학교 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 지역 내 다세대주택 시장에서 비교적 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 및 권리 관계 상 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 29,900만원입니다.

주변 유사 물건(2022년 건축, 54.11㎡)이 26,000만원에 거래된 점과 본 물건의 면적(58.93㎡) 및 건축 연도(2020년)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 26,000만원에서 29,000만원 사이로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 신축 다세대주택 시세를 바탕으로, 본 물건의 면적과 건축 연도를 감안하여 25,000만원 ~ 28,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는, 27,000만원 을 초기 입찰가 수준으로 검토해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.