나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [12] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 현황 - 신청외 101호와 공동으로 이용 중이고, 102호 출입문을 폐쇄하고 101호 출입문을 사용하고 있으며, 중앙 벽체 일부 출입문을 통하여 공동 사용중임[추가감정평가서 상세 참고]
1. 집합건출물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며, 집합건축물대장(전유부)에 불법증축으로 건축법위반 시정명령 있음
1. 101호와 공동사용으로 인하여 제한받는 가격은 21,100,000원이며, 이를 최저매각가격으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (12)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 23,100,000원

토지면적: 9.58㎡ (약 2.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 9.58㎡ (약 2.90평)

건물면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물지분: 20.79㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 1. 현황 - 신청외 101호와 공동 이용 중이며, 102호 출입문 폐쇄 후 101호 출입문 사용, 중앙 벽체 일부 출입문 통해 공동 사용함. 2. 집합건축물대장(표제부) 위반건축물 표시, 집합건축물대장(전유부) 불법증축 건축법 위반 시정명령 있음. 3. 101호와 공동사용으로 인한 제한 가격 21,100,000원을 최저매각가격으로 함.

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치한 다세대주택(청수원룸) 제1층 제102호입니다. 부근은 대부분 주택가로 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 양호합니다.

인접 도로상태

본 다세대주택은 북측으로 3~4미터 포장된 도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

본 건물의 등기부등본상 확인된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

소유권보존: 2002-01-31 (문재근)

소유권이전: 2022-09-19 (문경자 외 2명)

공유자전부이전: 2023-01-13 (김금례, 매매)

강제경매개시결정(말소기준권리): 2025-05-28 (이창환, 450,969,813원)

압류: 2025-08-06 (전주시)

등기부상 강제경매개시결정(갑5)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 이용상태

본건이 소재한 금암동 일대는 대부분 주택가로 형성되어 있으며, 인근에 다세대 및 연립주택들이 소재하여 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다.

1.4. 생활정보

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

건물구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 도배, 창호는 알루미늄 샷시 2중창 구조입니다. 건물 현상 및 관리 상태는 대체로 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 위반사항

본건은 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물로 표시되어 있으며, 집합건축물대장(전유부)에는 불법증축으로 인한 건축법 위반 시정명령이 있는 상태입니다.

점유 및 사용 현황

현재 본건 102호는 출입문이 폐쇄된 상태이며, 인접한 101호의 출입문을 통해 출입하고 있습니다. 중앙 벽체 일부 출입문을 통해 101호와 공동으로 사용 중인 것으로 현황 조사되었습니다.

가격 제한

101호와의 공동사용으로 인한 사용 제한이 감정평가에 반영되어 있으며, 이에 따라 21,100,000원이 최저매각가격으로 책정되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 금암동에 위치한 다세대주택 1층 102호로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 23,100,000원이나, 위반건축물 등재 및 불법증축으로 인한 시정명령, 그리고 인접 호실(101호)과의 공동 사용 및 출입문 폐쇄 등 복합적인 이용 제한 사항이 존재합니다. 이러한 현황을 반영하여 최저매각가격은 21,100,000원으로 책정되었습니다. 즉, 물건 자체의 가치보다는 법적 문제 및 사용상의 제약이 상당 부분 가격에 반영된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 최저 매각가: 법적 문제 및 이용 제한을 고려한 최저 매각가(21,100,000원)는 감정가(23,100,000원) 대비 낮게 책정되어 있어, 가격적인 매리트가 있습니다.

문제 해결 시 잠재적 가치 상승: 위반건축물 및 불법 증축 부분에 대한 시정 조치를 이행하거나, 인접 호실과의 원만한 협의를 통해 이용 문제를 해결할 경우, 정상적인 다세대주택으로서의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 주변 시세 자료(JSON)에 따르면, 유사한 규모의 다세대주택(25.84㎡ ~ 35.38㎡)이 3,300만원에서 4,520만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 본건 건물 면적 20.79㎡에 적용할 경우, 개략적인 시세는 약 265.5만원 수준으로 추산됩니다.

그러나 본건은 위반건축물 등재, 불법증축, 출입문 폐쇄 및 인접 호실과의 공동 사용 등의 심각한 문제가 존재하며, 이러한 사항들이 감정가에서 약 200만원(23,100,000원 - 21,100,000원)의 가치 하락으로 반영되어 최저매각가격이 21,100,000원으로 결정된 것으로 보입니다.

따라서, 현재 시세(JSON 자료)와는 괴리가 있으나, 법적 문제 및 이용 제한을 고려한 최저매각가격 21,100,000원을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 본 건은 문제 해결 가능성 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)을 면밀히 검토한 후, 최소한의 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 안정적인 투자가 될 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 21,100,000원 ~ 23,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.