나이스옥션 법원경매 군산 2025타경583 [2] 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 12동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 "나운초등학교" 남측 인근(일련번호1-가), 문화동 소재 "문화초등학교" 남측 인근(일련번호2-나)에 위치하며, 주위는 중ㆍ소규모의 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제606호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다. 일련번호2-나) 철근콘크리트라면조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 장판 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가,2-나) "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 있습니니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호1) 사다리형 완경사 토지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다. 일련번호2~5) 일단의 부정형 평지로서, "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

일련번호1) : 남동측 및 북서측의 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입합니다. 일련번호2~5) : 일련번호2,4) 및 일련번호3,4) 사이의 왕복2차선의 포장도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>입니다. 일련번호2,5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (2023-06-15)(중로2-6)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>입니다. 일련번호3,4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (2023-06-15)(중로2-6)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경583 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 12동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 48,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

* 건물면적: 55.36㎡ (약 16.75평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 우진아파트

* 동/호수: 12동 4층 401호

* 준공연도: 1979년 1월 1일 (2026년 기준 48년차)

* 건축구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕

* 층수: 해당 동 5층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '나운초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인접 도로 상태는 남동측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 중로 2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 인근에 나운초등학교가 위치해 있습니다.

* 군산시 나운동 지역은 과거 군산의 대표적인 도심이었으며, 아파트 단지와 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

* 인근 지역에서 주택재건축 정비사업이 추진되는 곳이 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을10 주택임차권: 박성옥, 보증금 12,000,000원, 전입일자 2014-03-14, 확정일자 2014-03-24. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 12,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박성옥 (마스킹 처리: 박 )

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2014-03-24

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 12,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑7: 소유권이전 (2007-10-17) - 손호성

* 을10: 주택임차권 (2026-06-17) - 박성옥, 12,000,000원, 말소: 인수 (해당 임차인의 보증금 12,000,000원 인수)

* 갑8: 소유권이전 (2014-12-23) - 박은혜

* 갑9: 소유권이전 (2018-07-30) - 김대식

* 을9: 근저당권 (2019-04-23) - 국민은행, 19,800,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑12: 압류 (2022-04-07) - 동두천시, 말소: 말소

* 갑13: 압류 (2024-06-17) - 포천세무서장, 말소: 말소

* 갑14: 임의경매 (2025-10-24) - 국민은행, 40,601,296원, 말소: 말소

* 갑15: 압류 (2026-02-13) - 청주시, 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 31,800,000원 (주요 등기만 기재, 합계 금액이 총 채권액과 일치하지 않을 수 있음)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 군산시 나운동은 중·소규모 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 주변에 나운초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 인근 아파트 단지의 최근 실거래가를 볼 때, 55.36㎡(약 16.75평) 면적은 2026년 1월, 4월에 3,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 65.78㎡(약 19.9평) 면적은 2026년 3월 4,200만원에 거래되었습니다.

* 본건은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 나운초등학교 인근에 위치합니다.

* 기타: 군산시 나운동 지역은 과거 군산의 중심 지역 중 하나였으며, 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 우진아파트

* 주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 (신주소: 전북특별자치도 군산시 하신재길 18)

* 건축년도: 1979년 1월 1일

* 세대수: 390세대

* 총 동수: 13동

* 최고층: 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 정비구역: 재건축 추진 중인 지역으로, 사업 진행에 따라 이주, 철거, 신축 등 장기간의 절차 및 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 12,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가의 산정 및 명도 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건축 연도: 1979년 준공으로 48년이 경과하여 노후화되었으며, 추후 재건축 외에는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 우진아파트 12동 4층 401호로, 감정가는 48,000,000원입니다. 아파트는 1979년 준공되어 노후화되었으나, 대항력 있는 임차인(박성옥, 보증금 12,000,000원)의 보증금을 인수해야 하는 조건입니다. 또한, 본 물건이 속한 나운동 일대는 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이나, 건물의 노후화와 정비사업으로 인한 장기적인 사업 진행 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높으나, 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용 분석 필요.

* 나운초등학교 등 교육 시설과 근접한 주거 입지.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 55.36㎡(약 16.75평)이며, 최근 동일 면적 실거래가는 3,300만원 수준입니다.

낙찰 후 인수해야 하는 임차인 보증금은 12,000,000원입니다.

따라서, 실질적인 취득 비용을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 시장 거래가 수준 (3,300만원) - 인수 보증금 (12,000,000원) = 21,000,000원

감정가(48,000,000원)와 최근 실거래가(33,000,000원) 간의 차이가 크며, 대항력 있는 임차인 인수 부담이 있으므로, 보수적으로 시장 거래가 수준에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 약 21,000,000원 ~ 25,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 권리 변동 등을 반드시 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경583 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 12동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 48,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

* 건물면적: 55.36㎡ (약 16.75평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 우진아파트

* 동/호수: 12동 4층 401호

* 준공연도: 1979년 1월 1일 (2026년 기준 48년차)

* 건축구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕

* 층수: 해당 동 5층 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '나운초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인접 도로 상태는 남동측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 중로 2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 인근에 나운초등학교가 위치해 있습니다.

* 군산시 나운동 지역은 과거 군산의 대표적인 도심이었으며, 아파트 단지와 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

* 인근 지역에서 주택재건축 정비사업이 추진되는 곳이 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을10 주택임차권: 박성옥, 보증금 12,000,000원, 전입일자 2014-03-14, 확정일자 2014-03-24. 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 12,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박성옥 (마스킹 처리: 박 )

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2014-03-24

* 배당신고일자: 2025-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 12,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑7: 소유권이전 (2007-10-17) - 손호성

* 을10: 주택임차권 (2026-06-17) - 박성옥, 12,000,000원, 말소: 인수 (해당 임차인의 보증금 12,000,000원 인수)

* 갑8: 소유권이전 (2014-12-23) - 박은혜

* 갑9: 소유권이전 (2018-07-30) - 김대식

* 을9: 근저당권 (2019-04-23) - 국민은행, 19,800,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑12: 압류 (2022-04-07) - 동두천시, 말소: 말소

* 갑13: 압류 (2024-06-17) - 포천세무서장, 말소: 말소

* 갑14: 임의경매 (2025-10-24) - 국민은행, 40,601,296원, 말소: 말소

* 갑15: 압류 (2026-02-13) - 청주시, 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 31,800,000원 (주요 등기만 기재, 합계 금액이 총 채권액과 일치하지 않을 수 있음)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 군산시 나운동은 중·소규모 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 주변에 나운초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 인근 아파트 단지의 최근 실거래가를 볼 때, 55.36㎡(약 16.75평) 면적은 2026년 1월, 4월에 3,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 65.78㎡(약 19.9평) 면적은 2026년 3월 4,200만원에 거래되었습니다.

* 본건은 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 나운초등학교 인근에 위치합니다.

* 기타: 군산시 나운동 지역은 과거 군산의 중심 지역 중 하나였으며, 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 우진아파트

* 주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 (신주소: 전북특별자치도 군산시 하신재길 18)

* 건축년도: 1979년 1월 1일

* 세대수: 390세대

* 총 동수: 13동

* 최고층: 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 정비구역: 재건축 추진 중인 지역으로, 사업 진행에 따라 이주, 철거, 신축 등 장기간의 절차 및 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 12,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가의 산정 및 명도 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건축 연도: 1979년 준공으로 48년이 경과하여 노후화되었으며, 추후 재건축 외에는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 우진아파트 12동 4층 401호로, 감정가는 48,000,000원입니다. 아파트는 1979년 준공되어 노후화되었으나, 대항력 있는 임차인(박성옥, 보증금 12,000,000원)의 보증금을 인수해야 하는 조건입니다. 또한, 본 물건이 속한 나운동 일대는 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이나, 건물의 노후화와 정비사업으로 인한 장기적인 사업 진행 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높으나, 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용 분석 필요.

* 나운초등학교 등 교육 시설과 근접한 주거 입지.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 55.36㎡(약 16.75평)이며, 최근 동일 면적 실거래가는 3,300만원 수준입니다.

낙찰 후 인수해야 하는 임차인 보증금은 12,000,000원입니다.

따라서, 실질적인 취득 비용을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 시장 거래가 수준 (3,300만원) - 인수 보증금 (12,000,000원) = 21,000,000원

감정가(48,000,000원)와 최근 실거래가(33,000,000원) 간의 차이가 크며, 대항력 있는 임차인 인수 부담이 있으므로, 보수적으로 시장 거래가 수준에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 약 21,000,000원 ~ 25,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 권리 변동 등을 반드시 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.