나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [3] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

상가임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12751 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농협)

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 1층103호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 건물 내 1층

사용승인일: 2015년 8월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 410,000,000원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

건물면적: 56.80㎡ (약 17.18평)

토지지분: 12.513㎡

건물지분: 56.8㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 정비된 택지지대 내 상업·업무지대임.

2.2. 교통상황

본건 건물이 속한 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 인접 도로 및 토지이용계획

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로(중로3류, 폭 12~15m)에 접하는 각지임.

용도지역: 도시지역, 준주거지역

용도지구: 지구단위계획구역

타법령상 제한: 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 5월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을7) [단, 현재 경매개시결정은 2025년 11월 27일 접수된 동일 채권자의 임의경매 (갑9)에 의해 진행됨. 등기부채권 총액은 3,142,829,457원임.]

기타 권리: 소유권 보존, 이전, 신탁말소, 공유자 이전, 가압류 등 다수 존재하나, 임의경매로 인한 매각으로 위에서 언급된 말소기준권리 외 선수위 권리 사항이 없을 경우 대부분 소멸될 것으로 예상됨. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 3월 7일

대항력: 없음

비고: "상가임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 주의사항이 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

특별히 주의해야 할 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

정비된 택지지대 내 상업·업무지대로, 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있음.

4.2. 주변 상업 시설

건물 내 다수의 상가와 인근 아파트 단지 내 상가, 로드샵 등이 혼재된 지역임.

주변에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 접근이 용이함.

5.2. 기타 생활 편의

본건은 중로에 접해 있어 차량 접근이 편리하고, 대중교통 이용도 가능한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

"상가임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 주의사항이 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 공실 상태로 추정되는 임차인들이 임의로 철수했다는 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 마찰의 소지가 될 수 있음.

6.2. 건물 상태 및 관리 리스크

평가일 현재 1층은 공실 상태이며, 2층 및 3층은 출입이 봉쇄되어 있어 내부 상태 확인이 어려움.

근년 경매 감정평가서에 기재된 301호와 302호 사이 경계 벽체 철거 가능성 등 구분건물 호별 경계 훼손 가능성에 유의해야 함.

지하 주차장 접근 방식(리프트)의 번거로움으로 인해 활용도가 낮을 수 있음.

6.3. 권리관계 리스크

다수의 권리가 복잡하게 설정되어 있으며, 말소되지 않는 권리(지상권 등) 존재 가능성에 대한 최종 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 택지지대 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 조건은 양호한 편임.

건물 자체는 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 내부 상태 확인이 어렵고 일부 경계 훼손 가능성이 제기되는 등 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

권리관계는 복잡하나, 현 시점에서는 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

"상가임대차관계 미상의 임차인 있음" 주의사항은 있으나 대항력 없는 임차인으로 판단되며, 임의로 철수했다는 점은 향후 명도 과정에서 고려할 사항임.

8. 투자 포인트

준주거지역 내 상업시설로, 배후 주거단지를 기반으로 한 꾸준한 수요 기대 가능.

적정 시세 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

1층 상가로 접근성 및 가시성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 410,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원임.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 시세, 본건의 잠재적 리스크(건물 상태, 명도 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

(구체적인 입찰가 산정은 본 보고서 범위를 벗어나며, 상세한 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.