나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12751 [2] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 "정비된 택지지대 내 상업·업무지대"임.

교통상황

본건들이 속한 건물( 천안베스트빌1차 )까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 규모의 건물 내 1층 내지 3층 소재 구분건물( 근린생활시설 ) 들로서, 사용승인일 : 2015. 08. 26 외벽 : 미장석재타일붙임 밑 강화유리 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

기호1, 2, 3 : 1층 소재 : 평가일현재 모두 '공실( 빈집 )상태"임. --- 영업중인 임차인들을 무슨 목적에선가 모두 철수시킨 것으로 추측됨. 기호4 내지 11 : 2층 및 3층 소재 : 평가일현재 출입이 봉쇄되어 있음. 승강기는 2층, 3층에 서지 않으며, 계단실을 통해 걸어가면 '해당층 출입문'이 잠겨 있음. --- 건축물대장 도면 등에 의거(依據), 파악하고 평가함. --- 근년 경매감정평가서에 의하면, 기호8( 301호 )와 기호9( 302호 ) 사이의 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재사항이 있으므로, 이 점( 구분건물 호별 경계 훼손 가능성 여지 )에 유의하시기 바랍니다.

설비내역

※ 공용부분에 설치된 설비로서, '위생설비' ·'급수배수설비', '승강기설비', '소방설비' 등 되어 있음. ※ 지하주차장이 지하3개층에 공간이 마련되어 있으나, 차량진출입이 '리프트'에 의존해야 하는 번거로움이 있어서, 잘 활용되고 있지 않은 것으로 관측됨.( 붙임 '물건현황사진 7쪽 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'대지권의 목적인 토지' < 지적형태 > 대체로 '사다리꼴'. < 지 세 地勢 > '평지' < 이용상태 > '주상용 건부지'.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로3류 : 폭 12 ~ 15m )에 접하는 각지(角地).

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '도시계획도로( 중로3류 )'에 2개면이 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경12751 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건 종류: 근린상가

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888, 천안베스트빌1차 1층 102호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 10층 / 지하 3층 규모의 건물 내 1층

* 사용승인일: 2015년 08월 26일

* 특이사항: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 394,000,000원

* 토지 면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

* 건물 면적: 54.60㎡ (약 16.52평) - 전유부분 면적

* 토지/건물 총 면적: 66.63㎡ (약 20.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* "천안백석그린빌 2단지 아파트" 동측 인근 중로변에 위치하고 있습니다.

* 주위는 정비된 택지지대 내 상업·업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건이 속한 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로(중로3류, 폭 12~15m)에 접하는 각지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최선순위 권리(말소기준권리)는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자: 2022.05.25, 채권최고액: 3,084,000,000원)입니다.

* 본건 임의경매 개시 결정 등기(채권자: 농업협동조합자산관리회사, 접수일자: 2025.11.27, 청구금액: 3,284,898,008원) 또한 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 그 외 등기된 압류, 가압류 등 각종 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 3,142,829,457원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 따라서 낙찰자는 법적으로 인수할 권리 부담이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이고 감정평가 시점(2026.09.07)에 1층 일부가 공실 상태이며, 과거 영업 중인 임차인이 철수한 것으로 추측된다는 점을 고려해야 합니다. 또한 2층 및 3층 일부 호실은 출입이 봉쇄되어 있어 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 규모

* 본건이 속한 천안베스트빌1차 건물은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설로 복합된 집합건물입니다.

* 건물은 지상 10층, 지하 3층 규모이며, 본건은 1층에 위치한 구분 상가입니다.

4.2. 주변 상권

* 본 건물은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대에 자리하고 있으며, 주거 단지와 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.3. 이용 상태 (공실, 폐쇄 등)

* 감정평가 당시 1층 본건(102호)을 포함한 일부 호실이 공실 상태였습니다.

* 2층 및 3층 일부 호실은 출입이 봉쇄되어 있어 내부 상태를 파악하기 어렵습니다.

* 또한, 근년 경매감정서에 의하면 301호와 302호 사이의 경계 벽체가 철거된 상태일 가능성이 있어, 구분 건물 호별 경계 훼손 여지에 대한 유의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 상업지구 내에 은행, 병원, 대형마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 다수의 초, 중, 고등학교와 학원가 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 감정평가 시점 기준 1층 본건 포함 일부 호실의 공실 상태는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵게 합니다.

* 2층 및 3층 일부 호실의 출입 봉쇄 상태는 정확한 현황 파악 및 명도를 어렵게 할 수 있습니다.

* 301호와 302호 사이 경계 벽체 철거 가능성은 향후 원상복구 또는 내부 구조 변경 시 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 지하 주차장 이용 시 리프트 시스템으로 인한 번거로움으로 실제 활용도가 낮을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동의 준주거지역 내 상업·업무지대에 위치한 근린상가 물건으로, 건물은 비교적 신축(2015년 사용승인)이며 중로변에 접하는 각지 코너에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되나, 평가 시점의 공실 상태, 일부 호실의 출입 봉쇄, 경계 벽체 훼손 가능성 등 물건의 현황 및 이용 상태가 다소 좋지 않은 점은 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다. 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 천안시의 주요 상업·업무지구 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 면적: 1층에 위치한 약 16.52평의 전유부분 면적은 상가로서 접근성이 양호합니다.

* 교통: 중로변에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 권리: 인수할 권리 사항이 없어 깨끗한 권리 상태입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 394,000,000원

* 현재 물건은 1층 일부 공실, 2-3층 출입 봉쇄 등 활용되지 못하고 있는 상태입니다.

* 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 내부 수리 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 양호하나, 물건의 현황 및 잠재적 리스크를 감안할 때 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 315,000,000원 ~ 355,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.