나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10306 [2] 경상남도 거제시 능포동 474-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2026.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주상용 건부지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ②: 평지에 위치한 가장형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ③: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주상나지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ④, ⑤: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "주상나지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ⑥: 평지에 위치한 세장형의 토지로서, 주상나지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①, ③: 본건 토지의 북서측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ②: 본건 토지의 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ④: 본건 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ⑤: 본건 토지의 북서측, 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다. ○ 기호 ⑥: 본건 토지의 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ③ 토지 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> ○ 기호 ② 토지 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> ○ 기호 ④ 토지 준주거지역, 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ○ 기호 ⑤, ⑥ 토지 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ①~③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. ○ 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 기계기구(주유기, 유류저장탱크, 세차설비 등)가 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 기계기구는 구조, 규격, 용량, 현상 및 관리상태(구체적인 제원 등이 제시되지 아니하여 명판 등 자료를 기초로 확인하였으니 경매 진행시 재확인 요함) 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 기계기구가 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건은 자동차정류장에 일부 또는 전부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다. (2) 본건 부동산에 부합되었다고 판단되는 대문, 담장, 바닥 등은 토지 및 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 및 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였습니다. (3) 본건 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. (4) 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능 구조물 등이 소재(감정평가 제외)하나, 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다. (5) 본건은 지적경계 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요하며, 지적측량 결과에 따라 점유현황 및 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

⑦) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 샌드위치패널 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일, 인테리어 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ⑧) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ⑧-1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감. 내벽: 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

⑦) "소매점 및 주택" ⑧) "단독주택" ⑧-1) "화장실 및 보일러실"로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]제시외 건물(감정서상 ㄹ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10306 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 거제시 능포동 474-2

용도: 단독주택 (주 소매점 겸용)

감정가: 464,801,000원 (46,480.1만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 405.00㎡ (약 122.51평)

건물면적: 98.01㎡ (약 29.65평)

건물 제시외면적: 11.00㎡ (약 3.33평) - 매각 포함

채권자: 에프비케이엔2403유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록제시외 건물(감정서상 ㄹ) 매각 포함

1.1. 토지 정보

면적: 405.00㎡ (약 122.51평)

이용상태: '주상용 건부지', '단독주택용 건부지', '주상나지' 등 복합적 이용.

토지이용계획: 준주거지역, 소로2류/3류 접합, 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(능포초, 유치원).

1.2. 건물 정보

총 면적: 98.01㎡ (약 29.65평)

주요 이용: '소매점 및 주택', '단독주택', '화장실 및 보일러실'.

구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 등.

제시외 건물: 11.00㎡ (약 3.33평) - 매각 포함.

2. 입지조건

소재지: 경상남도 거제시 능포동 474-2

주위환경: "능포마을회관" 남서측 인근. 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 자연림 혼재 (보통 수준).

교통상황: 차량 접근 가능, 대중교통 이용 보통.

인접 도로: 북서측, 남서측, 남동측, 북동측 등 포장도로 접합.

3. 권리분석

말소기준권리: 근저당 (경원여객자동차주식회사, 2016-10-26)

등기부채권 총액: 4,020,000,000원 (40.2억원)

임차인 현황:

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-29. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보.

4. 상권분석

본건은 준주거지역에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

토지는 '주상용 건부지', '단독주택용 건부지', '주상나지' 등으로 이용 중이며, 건물은 '소매점 및 주택', '단독주택' 등으로 활용되고 있음.

제시외 기계기구(주유기, 유류저장탱크, 세차설비 등) 존재 (경매 진행 시 재확인 필요).

자동차정류장으로 토지 사용·수익에 일부 저촉될 수 있음.

주변 연립/다세대 시세 분석:

2026년 2월, 능포동 561-6 (영신), 47.52㎡: 210,000,000원 (2.1억)

2026년 4월, 능포동 633-16 (소라파크맨션), 62.28㎡: 260,000,000원 (2.6억)

2026년 4월, 능포동 321-1 (복지), 46.28㎡: 250,000,000원 (2.5억)

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 시세와 직접 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가(4.6억)는 넓은 토지 면적(405㎡)과 복합적인 건물(98㎡+11㎡) 및 잠재적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 환경: 주거, 상업, 녹지가 혼재되어 생활 편의와 자연 환경 조화.

교육시설: 능포초등학교, 능포초등학교병설유치원 인근 (상대보호구역).

교통: 차량 및 대중교통 이용 양호.

6. 잠재적 리스크

공법상 제한: 자동차정류장 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등.

지적 경계 불분명: 정확한 측량 필요.

건물 내부 미확인: 공부, 외부 관찰, 유사 물건 상태로 감정평가됨 (재확인 필수).

제시외 건물/기계기구: 경매 대상 외 시 영향 여부 확인 필요.

임대 관계 미상: 상세 임대 현황 파악 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동의 단독주택으로, 넓은 토지 면적(405㎡)과 주택 및 소매점 용도의 건물(98㎡+11㎡)을 포함합니다.

유동화, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높습니다.

주거, 상업, 녹지 혼재 지역이며 교통 접근성은 양호합니다.

잠재적 리스크로는 공법상 제한, 지적 경계 불분명, 건물 내부 미확인 등이 있습니다.

주변 연립/다세대 시세는 참고용이며, 본건은 토지 가치와 개발 잠재력을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(122.51평)으로 재건축, 증축, 개발 가능성.

단독주택 및 소매점 용도의 건물 보유.

준주거지역 내 위치하여 다양한 용도 개발 잠재력.

주유기 등 특수 설비 존재 (활용 또는 철거 비용 고려).

9. 예상 입찰가

감정가: 46,480.1만원

인수되는 보증금: 0원

주변 연립/다세대 시세(2.1억~2.6억)는 본건과 비교 어려움.

본건은 넓은 토지 가치 및 개발 잠재력을 고려할 때 감정가 반영.

잠재적 리스크(공법상 제한, 건물 상태 미확인 등)를 충분히 고려해야 함.

제안: 본건의 개발 잠재력과 리스크를 종합적으로 고려하여 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 범위 내 입찰가를 고려할 것을 제안합니다. (시장 상황 및 경쟁 분석에 따라 유동적)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.