나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10067 [4] 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 1층 2102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘벗 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내일동 소재 '밀양종합운동장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건내 1~2층 으로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 마감 등. 내 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창 호: 샷시 창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 부속상가 (근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내이동 1533 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 의견 Ⅰ 2p "2. 기타 참고사항" 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2026타경10067 (4)

소재지: 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 1층 2102호

용도: 근린상가

감정가: 287,000,000원

토지 면적: 75.72㎡ (약 22.91평)

토지 지분: 75.725㎡ (약 22.91평)

건물 면적 (2102호, 전용면적 추정): 103.50㎡ (약 31.30평)

건물 지분: 103.5㎡ (약 31.30평)

상가동 전체 연면적: 714㎡ (약 216.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 밀양시 내이동 소재 '밀양종합운동장' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

접근성: 본건은 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 및 보행자의 접근이 용이합니다.

지역 지구: 대상 토지는 제2종일반주거지역으로 용도 분류되며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 일부 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2015년 09월 04일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)입니다.

총 등기부채권 금액: 1,022,400,000원입니다.

매각으로 인한 소멸: 본 건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 을2 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리(갑3, 갑8, 갑9)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 권리상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 지상권에 대한 별도의 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2022-03-02

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

주요 업종: 본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

집객 시설: 인근에 위치한 밀양종합운동장과 배후 주거단지는 잠재적인 고객 수요를 제공할 수 있습니다.

경쟁 환경: 주변 상가와의 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단되나, 업종별 경쟁 강도는 상이할 수 있습니다.

지역 개발: 밀양시의 지역 개발 계획 및 상권 활성화 정책 등을 면밀히 파악하여 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 예상됩니다.

의료시설: 밀양시 보건소 및 다양한 병/의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

기타: 밀양종합운동장이 인접해 있어 지역 주민들의 체육 및 문화 활동에 대한 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 현황: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현 임차인은 대항력이 없습니다.)

지역 경기 변동: 부동산 경기 하락 또는 지역 경제 침체 시 상가 공실률 증가 및 임대료 하락의 가능성이 존재합니다.

건물 노후도: 2013년 사용승인된 건물로, 향후 건물 상태 점검 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역 지정으로 인해 토지 이용 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 내이동의 판타블아파트 상가동에 위치한 근린생활시설로서, 밀양종합운동장 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 배후 주거단지의 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상, 지역 경기 변동성, 건물 유지보수 필요성 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

명도 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행 시 추가적인 인수 비용이나 법적 분쟁 발생 소지가 매우 낮습니다.

우량 입지: 밀양종합운동장 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사에 유리하며, 향후 개발 계획 수립 시에도 용이합니다.

잠재적 임대 수익: 현재 임대료 정보는 미상이지만, 적절한 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 인수 금액이 0원이므로, 감정가 287,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 70% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건은 입지 및 상권 분석 결과에 따라 그 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

따라서, 최소 200,000,000원 이상의 입찰가를 고려하되, 적극적인 입찰을 위해서는 250,000,000원 ~ 287,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.