나이스옥션 법원경매 포항 2024타경32489 [1] 경상북도 포항시 남구 지곡동 946 효자그린 216동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2024.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 지곡동 소재 "지곡초등학교" 북서측 인근에 위치하는 ‘효자그린 제216동 제1층 제101호’ 단위세대로서, 인근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 철근콘크리트경사박공지붕 지상15층 건 중 제1층 제101호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감,
- 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 타일 등 마감,
- 바닥 : 타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 소화전설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남하향 경사지에 위치하여 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 8필 일단의 부정형 토지로 ‘아파트’부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 20미터, 서측, 북측, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 본건 단지 내 폭 약 10미터의 포장도로 등이 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1, 2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-
15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역),

기호 (3): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역),

기호 (4): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)

기호 (5): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역,

기호 (6, 8): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역,

기호 (7): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2024타경32489 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 지곡동 946 효자그린 216동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 333,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 61.45㎡ (약 18.60평)

토지지분: 61.45㎡ (약 18.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.4. 아파트 정보

아파트명: 효자그린2차아파트

사용승인일: 1996년 5월 20일

최고층: 15층

세대수: 2364세대

주차대수 합계: 2393대

복리시설: 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 지곡동 소재 "지곡초등학교" 북서측 인근에 위치하는 아파트 단지입니다. 주변 지역은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 남서측으로 폭 약 20미터, 서측, 북측, 동측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 단지 내에도 폭 약 10미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전: 김영제 (2012-12-27)

근저당 (말소기준권리): 에스앤아이캐피탈대부주식회사 (2022-05-03, 331,200,000원)

근저당: 주식회사인더스코대부 (2022-05-12, 22,500,000원)

임의경매: 웰컴캐피탈 (2024-05-16, 263,709,427원)

가압류: 경북신용보증재단 (2024-05-16, 7,130,618원)

가압류: 애플자산관리대부주식회사 (2024-07-15, 31,623,348원)

등기부채권 총액: 392,453,966원

3.2. 매각 후 소멸 권리

등기부등본 상 말소기준권리인 근저당(을1)보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

주의: 임대관계가 미상인 관계로, 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.97㎡)의 효자그린2차 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 31,000만원에서 38,500만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 종합하면 해당 아파트의 현재 시세는 약 31,000만원 ~ 38,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가 33,300만원은 이 범위 내에 있어 시세와 큰 차이가 없습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

최근 전월세 거래 정보에 따르면, 84.97㎡ 면적의 전세 보증금은 약 8,000만원 (3층, 월세 100만원)부터 29,700만원 (14, 15층)까지 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 월세보다는 전세 수요가 상대적으로 높거나, 고층의 경우 전세로 계약되는 경향을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 지곡동에 위치한 효자그린2차 아파트 단지 내에 있으며, 인근에 지곡초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설과도 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내에는 어린이놀이터와 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 건축물 정보

해당 아파트는 1996년 5월 20일에 사용승인된 건물로, 본건은 지상 15층 중 1층에 위치합니다. 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페인트칠, 내벽은 페인트칠 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 개별 난방(도시가스), 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 당시 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태를 확인할 수 없었습니다. 건물 구조 변경이나 내부 하자 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 하는 사항입니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 누구인지, 대항력 유무 및 보증금/차임 등 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획상의 제한

토지 일부(기호 5, 6, 7, 8)에는 상대보호구역, 절대보호구역 등 교육환경보호구역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있습니다. 다만, 본 건은 아파트 부지로 이용 중이므로 직접적인 건축 행위 제한 등은 제한적일 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 또는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 남구 지곡동에 소재한 효자그린2차 아파트 경매 물건으로, 지곡초등학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 1996년 준공된 아파트로, 총 15층 건물 중 1층에 위치하며, 감정가 333,000,000원 대비 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어 시세 측면에서 안정적인 모습을 보입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인이 불가능했던 점과 임대관계 미상으로 인한 불확실성은 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교육 환경 우수

지곡초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 실수요자들에게 매력적인 투자 포인트입니다.

8.2. 안정적인 시세

최근 실거래가와 감정가가 근접하여 급격한 시세 하락 위험이 상대적으로 낮습니다.

8.3. 권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되어, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 법적 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 고려

감정가: 333,000,000원

최근 매매가 최고가: 385,000,000원

최근 매매가 최저가: 310,000,000원

최근 평균 매매가: 약 335,000,000원

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 내부 상태 미확인, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 무리한 입찰보다는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 낙찰률, 경매 시장 상황, 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. (인수해야 할 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.