나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [24] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (24)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층501호

건물명: 소노하임

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평) (토지 지분 6㎡)

건물면적: 15.00㎡ (약 4.54평) (건물 지분 15㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO

사용승인일: 2022년 02월 17일 (건축물표제부 기준)

건축물 총 층수: 12층

해당층수: 5층 (501호)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선)으로부터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있어 기본적인 도시 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

대상 물건은 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (접수일자: 2022-02-25) 넘버스자산대부주식회사 근저당권

임차인 현황:

* 임차인: 김홍석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조강민

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-24

확정일자: 2025-01-24

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 없음

비고:

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음.

인수 보증금 합계:

0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 이용상태:

대상 물건이 위치한 토지는 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택 건물로 이용 중에 있습니다.

주변 매매/임대 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 대상 물건(도시형생활주택, 원룸형)과는 용도 및 면적(50.98㎡, 40.82㎡, 75.82㎡)에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

다만, 수원시청역 인근의 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 전용 15㎡ 기준으로 현재 시세는 대략 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 시설:

수원시청, 관공서, 금융기관, 상업시설, 업무시설 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

편의시설:

수인분당선 수원시청역 및 다수의 버스노선이 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

혐오시설:

주변을 종합적으로 파악한 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 최종적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보:

본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 담보 물건의 진행 상황 및 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

건물 상태:

2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 내부 시설의 노후 정도 및 관리 상태는 실제 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

임차인 보증금:

조강민 임차인은 대항력이 없으므로 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 그러나 임차인에게 배당이 이루어지지 않을 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성은 있으므로, 배당표 확정 시까지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

토지이용계획:

대상 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다수의 용도지구에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 15㎡의 소형 면적임에도 불구하고 우수한 교통 여건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 대항력 없는 임차인의 보증금(1.5억원)은 배당 여부에 따라 추가적인 변수가 될 수 있으므로 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

제공된 주변 거래 사례와는 용도 및 면적 차이가 있어 직접 비교는 어렵지만, 역세권 원룸형 주택의 시세를 고려할 때 적정 수준의 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 수원시청역 도보 이용 가능한 입지

소형 면적: 1인 가구 실수요 및 임대 수익 창출 용이

신축급 건물: 비교적 양호한 건물 상태 기대

우수한 생활 인프라: 주변 상업 및 업무 시설 접근성 탁월

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

주변 시세: 약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 (15㎡ 원룸형 도시형생활주택 기준 추정)

인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 시세 하단부에 위치해 있는 것으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 임차인 보증금의 배당 관련 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 148,000,000원

추가적인 권리관계 확인 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.