나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100571 [1] 경기도 오산시 고현동 20-3 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2024.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 고현동 소재 "고현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 신규 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

<기호 29, 31, 32>
인접 대지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로(진입로)로 이용 중입니다.
<기호 30>
인접 대지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 도로(진입로)로 이용 중입니다.
<기호 33>
인접 대지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 도로(진입로)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

<기호 29>
본건 남동측으로 노폭 약 20m 아스팔트포장도로(남부대로)에 접하고 있습니다.
<기호 30-33>
본건이 세로(가) 상태의 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 29>
도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<기호 30>
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<기호 31>
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
<기호 32>
도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<기호 33>
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 고현동 소재 "고현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 신규 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물로서(사용승인: 2020.07.03.),
외벽 : 화강석 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 플라스틱 샤시 이중창 마감 등임.

이용상태

"기호 1 - 28" 공히 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4-5m 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록32.는 2개의 용도지역에 속하는 바, 각 용도지역별 정확한 면적은 측량을 통하여 확인이 필요함.
3. 목록29~33.은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100571 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 고현동 20-3 (1층 101호)

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 4층 건물 (사용승인: 2020.07.03.)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,488,039,190 원

총 토지 면적: 1410.00㎡ (약 426.58평)

총 건물 면적: 415.80㎡ (약 125.79평)

토지 지분: 961.36㎡ (약 290.80평)

건물 지분: 415.80㎡ (약 125.79평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 오산시 고현동에 위치하며, "고현초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 신규 주거지대로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

해당 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 일반 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지(29~33번)는 지분 매각 대상입니다.

<기호 29>는 남동측으로 노폭 약 20m의 아스팔트 포장도로(남부대로)에 접해 있습니다.

<기호 30~33>은 세로(가) 상태의 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 공법상 제한을 받습니다.

특히, 목록 32번 토지는 2개 용도지역에 속해 있어 정확한 면적 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건 경매는 동수원신용협동조합의 신청으로 진행되었으며, 말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 동수원신용협동조합의 임의경매 개시결정(갑15)으로 판단됩니다.

등기부등본상 을구에 기재된 대부분의 근저당권 및 근저당권부 채권 질권 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 강 (보증금: 50,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원)

* 김 (보증금: 3,000,000원, 차임: 400,000원)

* 류 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원)

* 박 (보증금: 90,000,000원, 차임: 0원)

* 박 (보증금: 50,000,000원, 차임: 40,000원)

* 신 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 엄 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원)

* 유 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원)

* 유 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 45,000,000원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원)

* 이 (보증금: 75,000,000원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 50,000,000원, 차임: 0원)

* 이 (보증금: 50,000,000원, 차임: 0원)

* 임 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 임 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원)

* 정 (보증금: 52,000,000원, 차임: 0원)

* 조 (보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원)

* 주식회사글로벌디펜스 (보증금: 10,000,000원, 차임: 350,000원)

* 한 (보증금: 55,000,000원, 차임: 0원)

* 홍 (보증금: 60,000,000원, 차임: 0원)

* 황 (보증금: 75,000,000원, 차임: 0원)

주의: 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 누락되어 있습니다. 이러한 정보의 불확실성에도 불구하고, 모든 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근 지역의 유사 물건(연립, 다세대, 빌라) 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월~7월 기준으로 면적 30~40㎡ 내외의 다세대주택이 약 1억 1천만 원 ~ 1억 4천만 원 선에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,200만 원 ~ 1,300만 원 수준으로 파악됩니다.

본건 건물의 총 전용면적(415.80㎡, 약 125.79평)을 감안할 때, 현재 시장 가격 기준으로 유사한 면적의 건물 시세는 약 15억 원 ~ 16억 원 내외로 추정됩니다.

다만, 본건 건물이 2020년에 신축되어 비교적 최신 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다. 감정가(약 24.88억 원)와 시장 시세 간에는 다소 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

본건은 "고현초등학교"와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주거 단지로서 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

반경 1km 내에 혐오시설이나 심각한 유해 시설은 현재 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

목록 32번 토지가 2개 용도지역에 걸쳐 있어, 정확한 면적 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

일부 토지가 지분 매각으로 진행되어, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

비행안전구역, 가축사육제한구역 등 공법상 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 권리관계 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계의 완전한 종료 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 경매 낙찰가가 감정가 수준에 근접할 경우 시세 대비 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 학교와 인접한 주거 입지를 갖추고 있어 안정적인 수요가 기대됩니다. 매각으로 인한 권리 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 감정가 대비 현재 시장 시세가 낮게 형성되어 있고, 일부 토지의 지분 매각, 용도지역 중첩 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축(2020년 준공) 건물로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

초등학교와 인접한 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

시장 시세와 감정가 간의 괴리가 존재하여, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 약 24.88억 원이나, 인근 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 건물 전체의 시장 가치는 약 15억 원 ~ 16억 원 수준으로 추정됩니다.

이러한 시장 시세를 고려할 때, 보수적인 접근으로 보증금 대비 시세차익을 확보하기 위해서는 감정가 대비 낮은 수준에서의 입찰이 필요합니다.

현재 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 17억 원 ~ 19억 원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 더욱 정밀하게 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.