나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1108호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1108호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 170,000,000원

채권자: 반OOO

사용승인일: 2022년 2월 17일

건축년도: 2022년

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2022년 2월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 3,983,360,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장 (주택도시보증공사)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 3월 4일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)은 말소된 것으로 확인됩니다.

주의사항: 임차인은 대항력이 없으나, 계약 내용에 따라 보증금 반환 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 명도 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 상태

건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 현재는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건물은 총 12층 중 11층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 통상의 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 시설 검색 결과, 해당 지역에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 위험 요소를 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인 관련 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

소형 면적(17.82㎡)으로 인해 실거주 또는 투자 시 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 입지를 자랑합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다.

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 관련 이슈는 명도 시 주의 깊게 처리해야 합니다.

11층 소형 원룸으로 1인 가구 실거주 또는 임대 수익형 투자 상품으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 수원시청역 도보 거리로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확: 낙찰 후 인수되는 권리사항이 없어 안전한 거래가 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 수원시청역 주변 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

주변 다세대/빌라 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 50.98㎡ (약 15.42평): 197,000,000원 (2026년 3월)

* 40.82㎡ (약 12.35평): 218,000,000원 (2026년 7월)

* 75.82㎡ (약 22.94평): 350,000,000원 (2026년 7월)

위 매매 사례에서 제곱미터당 가격을 환산하면 약 386만원 ~ 534만원 수준입니다.

반면, 본 물건(17.82㎡)의 감정가는 170,000,000원이며, 이는 제곱미터당 약 954만원으로, 주변 비교 대상 물건들의 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다.

이는 본 물건이 도시형생활주택이며, 수원시청역 초역세권이라는 입지적 프리미엄과 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

또한, 임차인의 보증금 180,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 입찰가는 순수 물건 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가:

감정가 170,000,000원을 기준으로, 입지적 가치와 신축임을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 다만, 비교 대상 물건들의 시세와의 격차를 감안하여 과도한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

따라서, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 현장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.