나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [13] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층503호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO

특이사항: 공동담보, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

수원시청역(수인분당선)이 도보 약 6분 거리에 위치하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

건물 구조 및 외관:

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 5층 503호입니다. 2022년 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 및 외장타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지 이용 상태 및 인접 도로:

대상 물건이 속한 토지는 인접 필지와 일단의 사다리형 토지로, 대체로 등고평탄합니다. 건물은 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 물건지 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 비행안전제6구역 지정으로 인해 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (2022-02-25 접수, 넘버스자산대부주식회사 근저당권, 채권최고액 3,303,360,000원)

등기부 현황:

매각으로 인해 을1 근저당권을 포함한 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

인수되는 권리:

인수되는 권리사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이대환)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-31

대항력: 없음

비고: (확정일자, 배당신고일자 없음)

* 임차인: 이대환

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-31

확정일자: 2022-05-31

배당신고일자: 2025-02-28

대항력: 없음

비고: (해당 임차인은 배당요구를 하였으며 대항력이 없습니다.)

총 인수 보증금:

0원

4. 상권 분석

건물 특성:

본건은 'SONOHEIM'이라는 복합 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 72세대가 거주 중입니다. 건물 내에는 제1종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 사용되는 공간도 일부 포함되어 있습니다.

주변 상권:

수원시청역 인근은 행정, 업무, 상업 기능이 복합된 지역으로, 다양한 편의시설과 문화 시설이 풍부합니다.

임대 시장:

제공된 정보에 따르면 "임대 미상임."으로, 현재 정확한 임대료 및 임차인 현황을 파악하기 어렵습니다. 실제 임대 수요 및 수익률 분석을 위한 현장 조사가 필요합니다.

시세 분석:

감정가는 17.82㎡ 면적에 대해 174,000,000원으로, 면적당 약 976만원 수준입니다.

한편, 동일 건물인 'SONOHEIM' 내 14평형(약 46.28㎡) 유닛이 2026년 2억원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 환산하면 해당 면적(17.82㎡, 약 5.39평)의 시장 가격은 약 7,700만원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 유사 건물의 최근 실거래가 사이에 큰 차이를 보이고 있어, 본건의 적정 가치 산정을 위해서는 추가적인 면밀한 시세 조사 및 감정가 산정 근거 확인이 필요합니다.

5. 생활 정보

주변 편의시설:

수원시청, 행정기관, 상업시설, 문화시설(효원공원, 경기아트센터 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

건물 설비:

건물 내에는 통상적인 위생, 급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주변 환경:

건물 인근에 모텔 등이 소재하여 건물 외관상 다소 부정적인 영향을 줄 수 있다는 의견이 있습니다.

미확인 임대 수익:

'임대 미상임' 표기로 인해 실제 임대 현황 및 수익률을 정확히 파악하기 어렵습니다.

비행안전제6구역:

토지이용계획 상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 대한 제한이 발생할 수 있습니다.

시세 괴리:

감정가와 동일 건물 내 유사 면적 거래 사례 간 시세 차이가 상당하여, 입찰 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 현대적인 건물이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리만 인수하게 되는 장점이 있습니다. 다만, 임대료 정보가 확인되지 않아 공실 위험 및 수익성 분석에 주의가 필요합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 사례 간 큰 가격 차이를 보이는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변에 모텔 등이 일부 소재한다는 점도 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 수원시청역 인근 핵심 상업 및 행정지구에 위치하여 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 법적 권리 및 채무 관계가 매각으로 소멸되므로 안전하게 취득 가능합니다.

생활 편의성: 주변 편의시설, 문화시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다. 이는 17.82㎡ 면적 대비 약 976만원/㎡의 가격입니다.

하지만 동일 건물 내 14평형(약 46.28㎡) 유닛이 2억원에 거래된 사례를 바탕으로 환산 시, 17.82㎡의 시장 가격은 약 7,700만원 수준으로 추정되어 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이러한 시세 차이를 고려하되 경매 특성 및 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

최종 입찰가는 권리관계, 미상 임대료, 주변 시세, 건물 상태 등 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.