나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [19] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지 및 기본 사항

* 면적 정보

* 감정가 및 경매 정보

* 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (19)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층805호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 8층 805호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반월신용협동조합

* 면적 정보

건물면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6㎡ (약 1.82평)

건물지분: 15㎡ (약 4.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가 및 경매 정보

감정가: 146,000,000원

최초 감정가액: 146,000,000원

2. 입지조건

* 주변 환경

* 교통 및 접근성

* 토지 이용계획 및 제한사항

* 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청역(수인분당선)에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 임차인 분석

* 권리 분석 요약

* 등기부 현황

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 접수일자 2022-02-25: 주식회사하우스빌더스 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 접수일자 2022-02-25: 넘버스자산대부주식회사 근저당권 3,303,360,000원 (말소기준권리, 을1)

* 접수일자 2025-02-27: 김태환 주택임차권 150,000,000원 (말소, 을2)

* 접수일자 2025-03-18: 반월신용협동조합 임의경매 2,889,077,966원 (말소, 갑3)

* 접수일자 2025-07-14: 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원 (말소, 갑4)

* 접수일자 2025-09-29: 반월신용협동조합 1번근저당권부채권질권설정 3,303,360,000원 (말소, 을1-4)

* 접수일자 2025-10-27: 수원시 압류 (말소, 갑5)

총 등기부채권액은 3,953,360,000원입니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 권리 분석 요약

말소기준권리인 을1순위 근저당권(넘버스자산대부주식회사)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택임차인 김태환은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성

* 시세 분석

* 예상 시세 및 가치 평가

* 주변 상권 특성

본 물건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 근린생활시설, 업무시설 등이 발달해 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 인근에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 9일 거래: 경기 수원시 권선구, 경기 수원시 팔달구 소재 투데이(건축년도 2021년) 전용면적 50.98㎡(약 15.4평)이 19,700만원에 매매되었습니다. (면적당 약 386.4만원/㎡)

* 2026년 7월 21일 거래: 경기 수원시 권선구 소재 동원블루밍(건축년도 2019년) 전용면적 40.82㎡(약 12.3평)이 21,800만원에 매매되었습니다. (면적당 약 533.9만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래: 경기 수원시 권선구 소재 제이빌(건축년도 2023년) 전용면적 75.82㎡(약 22.9평)이 35,000만원에 직거래되었습니다. (면적당 약 461.7만원/㎡)

위 거래 사례들은 주로 다세대/빌라 유형으로, 본건 도시형생활주택(원룸형, 15㎡)과는 면적 및 주거 형태에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 15㎡ 기준 146,000,000원(약 973.3만원/㎡)으로, 제공된 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2020년 허가, 2022년 사용승인) 및 입지적 가치, 또는 소형 평형 프리미엄 등이 반영된 것으로 보입니다.

* 예상 시세 및 가치 평가

본 건은 15㎡의 소형 도시형생활주택으로, 중심상업지역 내 역세권 입지에 따른 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 제공된 다세대/빌라 시세와 직접 비교는 어렵지만, 감정가격을 기준으로 시세 형성 가능성을 판단해야 합니다.

5. 생활정보

* 건물 용도 및 이용 현황

* 건물 설비 내역

* 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 총 12층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(805호)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있으며, 건물 내부에 72세대가 거주 가능한 구조로 파악됩니다.

* 건물 설비 내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비(개별난방), 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크

* 물리적/행정적 리스크

* 시장 변동성

* 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 본 건 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김태환은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 물리적/행정적 리스크

토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. (별도 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

* 시장 변동성

부동산 시장 전반의 변동성 및 금리 변동 등 거시 경제 환경 변화는 본 물건의 가치 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 수원시청역 역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물은 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 공동주택으로 이용 중입니다. 권리관계는 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 소형 면적 대비 높게 책정된 점과 주변 시세와의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지 (수인분당선 수원시청역 인근)

* 신축급 건물 (2022년 사용승인)

* 명확한 권리관계 및 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 중심상업지역 내 소형 주거 상품으로 높은 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 146,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 소형 면적임을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세 및 물건의 희소성, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 124,000,000원 ~ 131,000,000원 선에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 제반 조건 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 최종 결정은 개별적인 판단 하에 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.