나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [16] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

본 보고서는 수원지방법원 2025타경55066(16) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 11층 1106호에 소재한 도시형생활주택입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 반OOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 7.13㎡ (약 2.16평)이며, 건물 면적은 17.82㎡ (약 5.39평)입니다.

토지 지분은 7.13㎡, 건물 지분은 17.82㎡입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 12층 건물 중 11층에 위치합니다.

해당 건물(소노하임)은 2020년 7월 건축허가를 받아 2022년 2월 사용승인된 신축급 건물입니다 (연면적 약 4361.64㎡, 대지면적 약 682.5㎡).

1.3. 감정평가 요약

감정가는 170,000,000원 (1억 7천만원)입니다.

본 물건은 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, '수원시청역(수인분당선)'에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

해당 지역은 도시지역 내 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 기능이 발달된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 편의시설 및 생활정보

수원시청역 인근 중심상업지역에 위치하여 시청, 법원 등 공공기관 및 다양한 상업, 업무, 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 건축된 건물(2020년 준공)로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

주변 부동산 정보에 따르면, 인근에 모텔이 일부 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 건물 외관상 일부 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 주거 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이 기준권리에 의해 촉탁 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김창성 씨가 보증금 150,000,000원에 거주 중이며, 2025년 1월 8일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금은 0원으로, 임차인의 보증금은 매각 대금에서 우선변제받거나, 법원에 배당을 신고하여 배당받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

수원시청역을 중심으로 한 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 관련 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 현재 이용 현황

대상 물건은 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실들도 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 이는 원룸 임대업 투자 및 실거주 수요 모두를 충족시킬 수 있는 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원시청역(수인분당선) 이용 편리.

* 편의: 수원시청, 상업시설, 병원, 은행 등 접근성 우수.

* 교육: 주변에 다수의 학교가 소재하나, 본 물건은 주거보다는 상업 지역에 가까움.

* 환경: 중심상업지역 내 위치하며, 주변 개발이 활발함.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 총 채권 최고액이 상당하며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 낙찰 후 추가적인 권리 관계 변동의 가능성을 완전히 배제할 수 없음을 시사합니다.

* 원룸형 주택의 시장 변동성: 소형 원룸 주택은 공급량 및 지역 내 수요 변화에 따라 임대 수익률이나 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 제공된 주변 '다세대' 주택들의 제곱미터당 가격이 본 물건 감정가의 제곱미터당 가격보다 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하여 투자 및 실거주 가치가 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 높은 채무 총액과 제공된 비교 사례의 가격 괴리로 인해 면밀한 시장 분석 및 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 내 위치.

* 수익형 부동산: 원룸형으로 임대 수익 창출 가능.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건축물로 유지보수 부담 적음.

* 명확한 권리 관계: 말소 예정 권리 다수, 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

주변 '다세대' 주택들의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 40.82㎡ ~ 75.82㎡ 면적의 주택들이 약 386만원/㎡ ~ 534만원/㎡의 가격에 거래되었습니다.

본 물건(17.82㎡)의 감정가는 170,000,000원으로, 이는 약 954만원/㎡의 단가로 산정되었습니다.

제공된 주변 '다세대' 주택들의 가격 단가가 본 물건 감정가의 단가보다 현저히 낮은 점은 주목할 부분입니다. 이는 감정가 대비 시장 가격의 괴리가 있을 수 있음을 시사합니다.

하지만 본 물건은 역세권 중심상업지역 내의 비교적 신축 도시형생활주택임을 고려해야 합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가 범위를 제시하며, 시장 상황 및 본건의 실제 가치 평가를 종합하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원.

이 범위는 감정가 170,000,000원의 약 76% ~ 85% 수준이며, 실거래가 비교 시 단가 차이를 고려한 보수적인 예상입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.