나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [23] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 5층504호

건물명: 소노하임

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

동: 12층 건물 중 5층

준공일: 2022년 02월 17일

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물지분: 17.82㎡

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.13㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 174,000,000원

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

대상 물건은 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

소재지(권선동 1020-3)는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

4.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

확정일자: 2024-08-20

배당신고일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금은 없습니다.

4.3. 등기부 요약

등기부상 채무 총액은 약 3,983,360,000원입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 수원시청역 인근으로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 다수의 근린생활시설, 업무시설, 주거시설(다세대, 오피스텔) 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 최근 준공된 소노하임 건물 내 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 교통: 수원시청역(수인분당선) 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부 채무 총액이 매우 높아 경매로 인한 채무 소멸이 확실하지만, 권리 분석에 신중해야 합니다.

* 임대 정보 미확인: 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요했으나, 제공된 정보상으로는 최종오 임차인이 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

* 감정가와 시세 자료 간의 괴리: 감정평가액(174,000,000원)과 제공된 주변 시세 자료(JSON 분석 결과) 간에 상당한 차이가 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 신축 도시형생활주택(원룸형)으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2022년에 준공되어 비교적 신축이며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확한 편입니다. 다만, 감정평가액과 제공된 주변 시세 자료(JSON 분석) 간의 상당한 차이는 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청역 도보 거리 역세권으로 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2022년 준공된 현대적인 시설.

* 소형 면적: 1인 가구 수요가 높은 원룸형으로 공실 위험 상대적으로 낮음.

10. 예상 입찰가

제공된 JSON 자료를 바탕으로 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 386만원에서 534만원 수준으로 나타났습니다. 분석 대상 물건은 17.82㎡ (약 5.39평) 크기의 도시형생활주택(원룸형)으로, 이러한 소형 신축 주택은 일반적으로 '다세대' 주택보다 단위 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

이를 바탕으로, 가장 높은 가격대(약 534만원/㎡)에 20%의 소형 평형 프리미엄을 적용하여 분석한 예상 단위 면적당 가격은 약 641만원/㎡입니다.

이를 물건 면적(17.82㎡)에 적용 시, 시세 분석에 따른 예상 가치는 약 114,090,000원 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 174,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액이며, JSON 시세 자료와 감정평가액 간의 괴리가 큰 점을 감안해야 합니다.

이러한 분석 결과와 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 115,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* JSON 자료 기반 분석가: 약 115,000,000원

* 권장 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 140,000,000원

이 가격대는 JSON 시세 자료를 바탕으로 산출된 것으로, 감정평가액과의 차이가 크다는 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.

11. 주변 혐오시설 정보

제공된 자료 및 외부 검색 제한으로 인해 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.