나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층 1103호

용도: 도시형생활주택

감정가: 170,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO (반월신용협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임

1.2. 건물 정보

건축물명: 소노하임 (SONOHEIM)

사용승인일: 2022년 02월 17일

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 12층 (지하 2층 포함)

건축물 높이: 44.3m

총 동 수: 1개동

총 세대수: 72세대

주차: 54대 (옥내), 4대 (옥외)

1.3. 면적

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.82㎡ (약 5.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 토지 형상: 인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지입니다.

* 이용 상태: 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 대상 물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건물 구조 및 설비

3.1. 구조 및 마감

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제11층 제1103호입니다.

외벽: 치장벽돌 및 외장타일 붙임 마감입니다.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감입니다.

창호: 샷시 창호입니다.

3.2. 설비 내역

통상의 위생 및 급배수 설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 개요

본 건은 수원지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다 (사건번호: 2025타경55066). 채권자는 반월신용협동조합입니다.

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을1. 근저당권 (넘버스자산대부주식회사, 2022-02-25 접수)입니다.

4.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음')

4.4. 권리 내역 요약

* 갑1: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-02-25 접수)

* 을1: 근저당권 (넘버스자산대부주식회사, 2022-02-25 접수, 말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (안미순, 2025-04-14 접수, 2022-04-22 전입/확정, 말소 예정)

* 갑3: 임의경매 (반월신용협동조합, 2025-04-14 접수, 본 건 경매 개시)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 2025-07-14 접수, 말소 예정)

* 을1-4: 1번근저당권부채권질권설정 (반월신용협동조합, 2025-09-29 접수, 말소 예정)

* 갑5: 압류 (수원시, 2025-10-27 접수, 말소 예정)

등기부채권 총액: 3,953,360,000원

5. 임차인 현황

5.1. 임차인 정보

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 안미순)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

확정일자: 2022-04-22

5.2. 대항력 유무

대항력: 없음

5.3. 주의사항

임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상권 특성

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 수원시청역 역세권의 이점을 누릴 수 있는 상권입니다.

6.2. 실거래가 분석

제공된 주변 매매 및 전월세 정보는 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건의 '도시형생활주택(원룸형)'과는 유형이 다소 차이가 있습니다.

* 2026년 3월, 50.98㎡(약 15.4평) 다세대 주택 "투데이" 19,700만원에 거래 (평당 약 1,279만원).

* 2026년 7월, 40.82㎡(약 12.3평) 다세대 주택 "동원블루밍" 21,800만원에 거래 (평당 약 1,772만원).

* 2026년 7월, 75.82㎡(약 22.9평) 다세대 주택 "제이빌" 35,000만원에 거래 (평당 약 1,528만원).

해당 '다세대' 주택들의 실거래가 정보는 본 물건의 감정가 170,000,000원과 평당 가격 면에서 차이를 보입니다. 다만, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 역세권 입지적 가치를 고려할 때 감정가가 적정 수준일 가능성이 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 편의시설 및 교통

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 수원시청역(수인분당선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

7.2. 주거 환경

주거, 상업, 업무 시설이 복합된 지역으로, 도시적인 생활 환경을 제공합니다. 주변에 모텔이 다수 있다는 정보가 있으나, 건물 자체의 조망이나 소음 등에 미치는 영향은 거주자의 판단에 따라 다를 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 면적 대비 토지 비율

건물 면적에 비해 토지 지분 면적이 상대적으로 작아, 토지 가치 상승에 따른 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

8.2. 임대 수요 변동성

도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중이나, 향후 원룸 임대 시장의 수요 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

8.3. 권리 총액

등기부 상의 채무 총액이 39억 5천만원 이상으로 매우 높으나, 이는 본건 경매 절차의 진행과는 무관하게 말소되는 권리들이며, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

8.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 물건 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 모텔 등이 소재하는 점은 참고할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며 철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 권리상 인수 부담이 없다는 점이 장점입니다. 다만, 건물 면적이 협소하고, 주변 '다세대' 주택의 실거래가와 본건의 감정가 간에 차이가 있어 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

10. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권 입지로 인한 풍부한 임대 수요 기대.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 하자 보수 부담 적음.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 경매 진행 가능.

* 1인 가구 중심의 도시형생활주택으로 타겟 수요층 명확.

11. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택의 실거래가 정보를 분석했을 때, 평당 단가가 약 1,279만원에서 1,772만원 사이로 나타났습니다. 이를 본건의 전용면적 17.82㎡(약 5.40평)에 적용하면 약 6,890만원에서 9,700만원 범위의 시세가 추정됩니다.

그러나 본건은 '다세대' 주택과 달리 '도시형생활주택(원룸형)'이며, 수원시청역이라는 핵심 입지의 가치를 고려해야 합니다. 따라서 제공된 '다세대' 주택의 시세보다는 높은 가격에 형성될 가능성이 있습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 추천하며, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가, 입지, 물건 가치 등을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 155,000,000원 ~ 165,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.