나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층807호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층807호

사건번호

수원지방법원 2025타경55066 (7)

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

반월신용협동조합

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

건물 용도

도시형생활주택 (원룸형)

감정가

170,000,000원

토지 면적

7. 13㎡ (약 2.16평)

건물 면적

17. 82㎡ (약 5.39평)

건물 준공 연도

2020년 (사용승인일 2022년 02월 17일)

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 지하철 수인분당선 수원시청역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로

물건지 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 채권자는 반월신용협동조합입니다. 등기부등본상 확인된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계

0원

* 임차인 현황

임차인: 차해민

보증금: 50,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2022년 03월 24일

확정일자: 2022년 03월 03일

배당신고일자: 2025년 03월 25일

대항력: 없음

본 물건의 임차인 차해민은 대항력이 없으므로, 보증금 회수는 배당 순위에 따라 결정됩니다. 현재 제공된 정보로 보증금 및 차임은 확인되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약

말소기준권리는 넘버스자산대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 접수일자는 2022년 02월 25일입니다.

이후 접수된 주택임차권(을2, 차해민), 임의경매(갑3, 반월신용협동조합), 가압류(갑4, 주택도시보증공사), 1번근저당권부채권질권설정(을1-4, 반월신용협동조합), 압류(갑5, 수원시) 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 3,853,360,000원입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 권선동 일대는 수원시청역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

* 주변 환경

근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 다수 분포하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

* 건물 이용 현황

건물은 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 본 건은 8층에 위치한 원룸형 주택으로, 1인 가구의 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 최근 거래 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 물건 종류(다세대) 및 면적(40.82㎡ ~ 75.82㎡)에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건과 같이 소형 도시형생활주택(원룸형)의 경우, 해당 면적대의 오피스텔 또는 소형 주택의 시세와 비교하는 것이 더 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

수원시청역 주변으로 다양한 상업시설, 행정복지센터, 공공기관 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설

건축물 표제부상 해당 건물은 12층 규모의 철근콘크리트 구조로, 근린생활시설 및 공동주택으로 사용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전제6구역: 군사 시설 보호법에 따른 비행안전구역으로, 신축 및 증축, 개축 등 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 부동산이 공동으로 담보 설정된 경우, 경매 진행 시 일부 물건의 낙찰로 인해 나머지 담보물에 영향을 줄 수 있으나, 본 건은 개별적으로 경매가 진행되므로 직접적인 영향은 적습니다.

* 시세 파악의 어려움: 제공된 주변 시세 정보가 주로 다세대 주택에 대한 것으로, 본건의 도시형생활주택(원룸형)과는 특성이 달라 정확한 시세 비교에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근의 역세권 입지를 갖춘 신축급 도시형생활주택입니다. 교통 편의성과 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이하며, 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점이 있습니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만, 비행안전구역 지정 및 유사 면적대의 비교 물건 부족은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역(수인분당선) 인근으로 높은 교통 편의성과 직주근접성.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내부 시설이 비교적 신축에 가까움.

* 소형 면적: 1인 가구 수요에 적합한 원룸형 주택으로 임대 용이성.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 170,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건의 도시형생활주택(원룸형)과는 면적 및 종류에서 상당한 차이가 있어 직접적인 비교에 어려움이 있습니다. 따라서, 해당 물건의 현재 시세를 정확히 파악하기 위해서는 수원시청역 인근의 동일한 또는 유사한 면적의 도시형생활주택이나 오피스텔 실거래가를 추가적으로 조사하는 것이 중요합니다.

본 건의 건물 면적(17.82㎡)과 감정가(170,000,000원)를 고려할 때, 면적당 가격은 상당히 높은 편입니다. 주변의 더 넓은 다세대 주택 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다.

만약 추가적인 시세 조사를 통해 본건과 유사한 조건의 매물이 감정가 대비 할인된 가격으로 거래된다는 가정하에, 보수적인 접근으로는 감정가 이하, 예를 들어 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 추가적인 시세 조사를 통해 반드시 검증해야 하며, 시장 상황 및 본건의 실제 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

* 면적 환산:

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.