나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [21] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 802호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 170,000,000원

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평) / 토지 지분: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평) / 건물 지분: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO

준공일: 2022년 2월 17일

건축물 정보: 총 12층 건물 중 8층 802호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로상태

대상 물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 (넘버스자산대부주식회사 근저당, 접수일자 2022.02.25) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액

등기부채권 총액은 약 3,853,360,000원으로 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024.08.26

* 확정일자: 2024.08.23

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025.03.28

인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 문제가 발생할 수 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

특이사항

공동담보 물건으로, 채권 총액이 높게 형성되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 현황

본건이 소재한 건물은 일부 근린생활시설과 다수의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있으며, 주변 지역 역시 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

수익형 부동산으로서의 잠재력

수원시청역 인근에 위치한 소형 주택으로서, 1인 가구 및 소규모 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

수인분당선 수원시청역을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 인접해 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

주거 환경

수원시청을 비롯한 행정 및 업무 시설, 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변 시설

주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

소형 면적

건물면적 17.82㎡(약 5.4평)는 매우 작은 크기이므로, 주 수요층이 1인 가구로 제한될 수 있으며, 이는 향후 임대 및 매매 시 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

높은 채권 총액

38억 원이 넘는 높은 채권 총액은 경매 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

시세 및 감정가 비교

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)와 본건의 감정가를 비교했을 때, 단위 면적당 가격 차이가 상당합니다. 이는 도시형생활주택이라는 점과 실제 거래 사례의 차이로 인한 것으로 보이며, 투자 결정 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 도심 지역으로, 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2022년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 17.82㎡라는 매우 작은 면적과 38억 원 이상의 높은 채권 총액은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 제공된 주변 다세대 주택의 시세와 본건의 감정가 사이의 단위 면적당 가격 차이가 커, 이에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하여 교통이 매우 편리합니다.

도심 중심지: 수원시청을 비롯한 주요 관공서, 업무 시설, 상업 시설이 인접하여 생활 및 업무 환경이 우수합니다.

비교적 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 정보는 본건과 주택 유형(다세대) 및 면적이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 예를 들어, 40.82㎡(약 12.35평)의 다세대 주택이 218,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 단위 면적당 약 534만원/㎡ 수준입니다.

반면, 본건은 17.82㎡(약 5.39평)에 대해 170,000,000원의 감정가를 받았으며, 이는 단위 면적당 약 953만원/㎡ 수준으로, 주변 다세대 주택의 단위 면적당 시세보다 상당히 높은 편입니다.

도시형생활주택의 특성상 소형 면적임에도 불구하고 입지에 따라 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 감정가와 비교 사례 간의 차이가 크므로 주의가 필요합니다.

높은 채권 총액과 매우 작은 면적을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

현 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려한 입찰이 합리적일 수 있으며, 보수적으로 접근 시 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.