나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [20] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (20)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 8층 803호

* 건물 명칭: 소노하임

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 170,000,000원

* 토지 면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

* 건물 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 반월신용협동조합 (반OOO)

* 주의 사항: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임

* 특이 사항: 공동 담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3번지에 소재한 소노하임 건물 내 8층 803호입니다.

* 주변 환경: 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 본 건의 말소 기준 권리는 2022년 2월 25일 접수된 을1 순위 근저당권(넘버스자산대부주식회사)입니다.

* 총 채무액: 등기부등본상 총 채권액은 약 3,843,360,000원으로 확인됩니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 변민정 (변 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023-01-20

* 확정일자: 2023-01-12

* 대항력: 없음 (확정일자보다 전입일자가 늦어 대항력이 없습니다. 주택임차권 등기도 말소 예정으로 확인됩니다.)

* 인수되는 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.

* 기타 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소 기준 권리보다 후순위이거나 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 구성: 본 건물(소노하임)은 12층 규모로, 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형)이 혼합되어 있어 다양한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 수요: 젊은 직장인, 1인 가구 등을 대상으로 한 원룸 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로, 현대적인 주거 공간을 제공합니다. 건물 내에는 승강기, 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 작은 면적: 전용 면적 17.82㎡ (약 5.39평)으로, 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 채무 구조가 복잡했을 가능성을 내포합니다.

* 시세와의 괴리 가능성: 제공된 주변 다세대주택 매매 정보의 면적(40~75㎡)이 본 건(17.82㎡)과 크게 달라 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 그러나 단위 면적당 가격으로 환산 시, 감정가가 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. (본 건 감정가: 약 954만원/㎡, 주변 다세대 주택 평균: 약 458만~534만원/㎡)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 중심상업지역의 역세권에 위치한 신축(2022년 준공) 도시형생활주택(원룸형)으로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 깔끔하다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공급 면적이 매우 작고, 주변 다세대주택 매매 사례와 비교했을 때 단위 면적당 감정가가 높은 편이므로, 실거주보다는 투자 목적으로 접근 시 수익률 분석을 철저히 해야 합니다. 높은 총 채무액은 경매 진행의 원인이 되었으나, 낙찰자에게는 직접적인 부담이 되지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 역세권, 중심상업지역에 위치하여 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물이 신축급이며, 유지보수 비용이 적게 발생할 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 인수할 보증금이 없어 명도 및 권리 문제가 없습니다.

* 투자 매력: 1인 가구 및 소형 주택에 대한 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다. 이는 17.82㎡ (약 5.39평) 면적 대비 높은 단위 면적당 가격(약 954만원/㎡)입니다. 제공된 주변 시세 정보는 면적이 훨씬 큰 다세대주택의 매매 사례로, 본 건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 이러한 입지와 신축 건물의 가치를 감안할 때, 감정가는 시장 수요를 반영한 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

하지만 경매는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회이므로, 본 건의 경우 감정가를 기준으로 하되, 향후 임대 수익률 및 투자 목표 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 기준 감정가: 170,000,000원

* 경매 예상가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

최종 입찰가는 본건의 정확한 시장 가치와 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.