나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [18] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (18)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 806호

용도: 도시형생활주택

감정가: 170,000,000 원

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16 평)

토지지분: 7.13㎡ (약 2.16 평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39 평)

건물지분: 17.82㎡ (약 5.39 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월신용협동조합 (반OOO)

건물명: 소노하임 (SONOHEIM)

건축년도: 2020년 (준공승인 2022.02.17)

총 층수: 12층 (해당 층: 8층)

건축구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3번지

주변환경: 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 대상 물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (넘버스자산대부주식회사 근저당, 2022.02.25 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 및 등기부등본상 말소 예정 권리 다수 확인)

임차인 현황:

임차인: 김진우

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-26

확정일자: 2024-11-24

배당신고일자: 2025-03-24

대항력: 없음 (인수 보증금: 0원)

임차인: 허남기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음 (인수 보증금: 0원)

총 인수 보증금: 0원

집합건물 등기부 요약:

소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2022-02-25)

근저당 (을1, 넘버스자산대부주식회사, 3,303,360,000원) - 말소기준권리

임의경매 (갑3, 반월신용협동조합, 2,889,077,966원, 2025-03-18 접수) - 말소

주택임차권 (을4, 김진우, 140,000,000원, 2025-03-27 접수) - 말소

가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 500,000,000원, 2025-07-14 접수) - 말소

1번근저당권부채권질권설정 (을1-4, 반월신용협동조합, 3,303,360,000원, 2025-09-29 접수) - 말소

압류 (갑5, 수원시, 2025-10-27 접수) - 말소

등기부채권 총액: 3,943,360,000원 (경매 신청 채권액과 다른 채권액 포함)

1.3. 상권분석

입지: 수원시청역 인근 중심상업지역에 포함되어 있어 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리함.

업종: 인근에 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 다수 분포하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

잠재력: 역세권에 위치하며 지속적인 도시 개발로 인해 상권 활성화 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

주변 편의시설: 수원시청, 상업시설, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성이 좋음.

교육시설: 인근 학교 현황은 별도 조사 필요 (주변에 다세대주택, 도시형생활시설 등이 소재).

교통: 수인분당선 수원시청역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조, 12층 건물 중 8층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항: 중심상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 복합적인 도시계획 제한이 있어 향후 건물 증개축 등 개발 시 제약이 있을 수 있음.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 전체적인 경매 절차에 영향을 받을 수 있음.

혐오시설 존재 여부: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인 필요. (현재 제공된 정보로는 판단 불가)

임대 미상: 일반적인 임대차 정보는 미상이나, 개별 임차인 정보는 확인되었고 대항력 없는 것으로 분석됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7천만원이며, 건물 면적이 17.82㎡(약 5.39평)임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 따라서 권리 관계가 깨끗한 물건으로 분석됩니다. 토지이용계획상 일부 제약 사항이 있으나, 소형 주거 시설로서의 가치는 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능한 초역세권.

소형 평형: 17.82㎡(약 5.39평)의 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

권리관계 확실: 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자가 권리 관계에 대한 부담 없이 취득 가능.

쾌적한 주변 환경: 주변에 업무시설, 상업시설, 행정기관 등이 밀집하여 생활 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 170,000,000원입니다.

주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 비교 대상이 되는 '다세대' 주택의 경우 면적에 따라 1억 9천만원에서 3억 5천만원 사이에서 거래되었습니다. 본 건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 면적(17.82㎡)이 작지만, 역세권 소형 주거 시설로서의 희소성을 고려해야 합니다.

제공된 실거래가 정보만으로는 본 건과 직접적인 비교가 어렵지만, 감정가가 제시된 건물 면적과 입지를 고려했을 때 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계가 깨끗한 점을 감안할 때, 시세 및 현장 상황에 따라 감정가를 상회하는 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 170,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 170,000,000원에서 180,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.