나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [6] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산의 표시

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1101호

건물명: 소노하임

용도: 도시형생활주택(원룸형)

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

건물면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

토지/건물 일괄매각

1.2. 매각물건 현황

감정가: 146,000,000원

건축년도: 2022년 02월 17일 사용승인

총세대수: 72세대 (집합건물표제부 기준)

해당층: 11층

총층수: 12층 (지하 2층 포함)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물대장 상 주용도: 공동주택

1.3. 경매 기본정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOO

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치합니다.

인근에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수일자 2022-02-25 근저당권 (넘버스자산대부주식회사, 금3,303,360,000원) 입니다.

이하 을2, 을1-4, 갑5, 갑6, 갑7 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박하영

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-20

확정일자: 2024-11-19

배당신고일자: 2025-06-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부현황

집합건물 등기부요약에 따르면, 신탁등기 말소, 근저당권 말소, 주택임차권 말소, 임의경매 개시결정 말소, 가압류 말소, 근저당권부채권질권설정 말소, 압류 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 3,943,360,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 실거래가 분석 (주변 다세대 주택 기준)

제공된 주변 다세대 주택 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 50.98㎡(약 15.42평) 다세대 주택 197,000,000원에 거래 (약 386만원/㎡)

* 2026년 7월, 40.82㎡(약 12.35평) 다세대 주택 218,000,000원에 거래 (약 534만원/㎡)

* 2026년 7월, 75.82㎡(약 22.94평) 다세대 주택 350,000,000원에 거래 (약 462만원/㎡)

4.2. 본건 물건의 시세 비교

본건 물건은 15㎡ (약 4.54평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 주변 다세대 주택 실거래가와 면적이 상이하여 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

일반적으로 소형 도시형생활주택(원룸형)은 면적 대비 단위면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 146,000,000원으로, 15㎡ 면적 대비 약 973만원/㎡의 가격으로 산정되었습니다. 이는 주변 대형 다세대 주택 거래가 대비 높은 수준이나, 소형 원룸의 특성을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제11층 제1101호입니다.

* 마감: 외벽은 치장벽돌 및 외장타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 통상의 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 이용상태

해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액(약 39.4억원) 대비 감정가(약 1.46억원)가 현저히 낮아 잉여 배당 가능성은 낮아 보입니다.

6.2. 이용상태 불일치 가능성

건축물대장 상 주용도는 공동주택이나, 현황 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 점에 대해 관리사무소 또는 현장 확인이 필요할 수 있습니다. (제공된 정보상 큰 문제는 없어 보입니다.)

6.3. 주변 시세와의 차이

본건의 감정가 대비 면적이 매우 작아 단위면적당 가격이 높은 편입니다. 향후 매각 시 주변 유사 물건과의 시세 차이에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리분석 상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 박하영씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

다만, 채권 총액이 매우 높아 잉여 배당 가능성은 희박하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 전용면적 15㎡에 대한 단위면적당 가격은 높게 형성되어 있습니다. 주변 실거래가 정보는 주로 더 넓은 면적의 다세대 주택으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 공간: 수원시청역 역세권에 위치하여 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 도시형생활주택(원룸형) 희소성: 소형 평형의 공급이 제한적일 경우 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

주변 다세대 주택의 거래가는 면적 대비 본건보다 높은 가격대를 형성하고 있으나, 이는 물건의 종류와 면적 차이 때문일 수 있습니다.

소형 원룸의 단위면적당 가격이 일반 주택보다 높은 점, 수원시청역 인근이라는 입지, 도시형생활주택의 희소성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 146,000,000원 수준으로 제시합니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태, 주변 시세 변동, 추가적인 권리 변동 사항 등을 면밀히 확인하고 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.