나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [22] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 5층 505호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

건물면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치합니다.

인근에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 5층 505호로, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

건축물 정보:

건물명: SONOHEIM

준공일: 2022년 02월 17일

총 층수: 지상 12층, 지하 2층

전용면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

3. 권리분석

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (모든 권리는 말소 예정)

임차인 현황:

임차인: 유슬기 (유 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2025-04-04

대항력: 없음

비고: 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약 (말소기준권리: 2022-02-25 접수, 넘버스자산대부주식회사 근저당권):

주식회사하우스빌더스 - 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

넘버스자산대부주식회사 - 근저당권 말소 (을1, 채권최고액 3,303,360,000원) - 말소기준권리

유슬기 - 주택임차권 말소 (을2, 보증금 180,000,000원)

반월신용협동조합 - 임의경매개시결정 말소 (갑3, 채권액 2,889,077,966원) - 현재 경매 신청 채권자

주택도시보증공사 - 가압류 말소 (갑4, 채권액 500,000,000원)

반월신용협동조합 - 1번근저당권부채권질권설정 말소 (을1-4, 채권액 3,303,360,000원)

수원시 - 압류 말소 (갑5)

총 채무액: 약 3,983,360,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 권선동 지역은 수원시청역 인근으로, 근린생활시설, 업무시설, 주거시설(다세대, 도시형생활주택, 오피스텔) 등이 혼재된 복합 상권입니다.

최근 매매 사례 분석 (주변 연립, 다세대, 빌라):

- 2026년 3월: 50.98㎡ (약 15.4평) 거래가 197,000,000원 (평당 약 1,279만원)

- 2026년 7월: 40.82㎡ (약 12.4평) 거래가 218,000,000원 (평당 약 1,758만원)

- 2026년 7월: 75.82㎡ (약 22.9평) 거래가 350,000,000원 (평당 약 1,526만원)

분석 의견:

제공된 매매 사례는 본 물건(전용면적 15㎡, 약 4.5평)보다 면적이 훨씬 넓은 다세대주택입니다.

본 물건은 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적이 작아 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

일반적으로 역세권 소형 원룸의 경우, 면적 대비 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

본 건물(SONOHEIM)은 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통:

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경:

도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획:

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지구에 속해 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 건축 및 사용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

소형 면적:

전용면적이 약 4.5평으로 매우 작아, 임대 시 특정 수요층에만 국한될 수 있으며, 향후 매매 시 거래 대상이 제한될 가능성이 있습니다.

주변 시설:

제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동, 수원시청역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)입니다.

비교적 신축 건물이며(2022년 사용 승인), 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 전용면적이 15㎡(약 4.5평)으로 매우 작다는 점과, 주변 시세 정보가 직접 비교하기 어려운 점은 유의해야 합니다.

이러한 점을 감안하더라도 역세권 소형 주택은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 수원시청역(수인분당선) 도보 이용 가능 거리로 우수한 접근성을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2022년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 추가적인 초기 시설 투자 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리 및 채권이 말소될 예정으로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

시세 분석:

본 물건의 전용면적(약 4.5평)에 대한 직접적인 비교 거래 사례는 부족합니다.

인근 다세대주택의 최근 매매 사례(약 12.4~22.9평)의 평당 가격은 약 1,279만원 ~ 1,758만원 수준입니다.

소형 원룸의 경우, 면적 대비 가격이 높게 형성될 수 있음을 감안하고, 역세권 입지 및 신축 건물을 고려할 때, 평당 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

보수적으로 평당 1,500만원을 적용 시, 4.54평 * 1,500만원/평 = 약 6,810만원으로 산정 가능하나, 이는 일반적인 원룸 시세와 차이가 있습니다.

현재 감정가 1억 4,900만원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

본 물건의 감정가 수준과 소형 면적의 특성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 입찰 현황, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.