나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 2층 203호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도: 공동주택, 이용현황: 도시형생활주택)

감정가: 280,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.4㎡

건물면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

건물지분: 40.86㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

준공연월일: 2022년 02월 17일 (사용승인일 기준)

층수: 지하 2층, 지상 12층 중 제2층 제203호

주요 설비: 통상의 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수원시청역은 도보 약 6분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지입니다. 북동측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 비행안전제6구역(전술)은 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 02월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 모든 권리(임의경매, 가압류, 채권질권설정, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 근저당권: 넘버스자산대부주식회사 (말소기준권리)

- 임의경매개시결정: 반월신용협동조합

- 가압류: 주택도시보증공사

- 1번근저당권부채권질권설정: 반월신용협동조합

- 압류: 수원시

3.2. 임차인 현황

임차인: 이로운주식회사(이상현)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 12일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 권선동 지역은 수원시청역을 중심으로 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 수원시청, 각종 관공서, 금융기관이 밀집해 있어 직주근접 수요가 높으며, 인근에 다수의 오피스텔 및 도시형생활주택이 있어 배후 수요도 풍부합니다.

4.2. 유동인구 및 소비패턴

수원시청역을 이용하는 유동인구가 많으며, 주변 상업시설로는 뉴코아아울렛, CGV, 각종 음식점 및 유흥업소 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다. 특히 30~40대 직장인 및 소비층의 이용이 많은 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 수원시청 및 관련 공공기관이 위치하며, 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 오피스텔 및 주거시설이 다수 분포하고 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

5.3. 주변 녹지 및 문화시설

효원공원, 예술공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 경기아트센터 등 문화시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

제공된 정보에 따르면, 본건 건물(SONOHEIM)의 건축물대장상 주 용도는 '공동주택'이나, 현황으로는 '근린생활시설' 및 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다. 특히 본건 호실(203호)은 도시형생활주택으로 이용 중이므로, 향후 건물 관리, 재건축, 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 관리 규약 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

임차인 '이로운주식회사(이상현)'는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 철저한 명도 계획 수립이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본건 토지는 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사 작전상 필요한 지역으로, 건물 신축, 증축, 개축 등에 대한 군부대의 협의 및 허가가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 자체 조사 및 공개된 정보 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시청역 인근 지역은 유흥업소 등도 밀집한 상업지역이므로, 개인적인 선호도에 따라서는 민감할 수 있는 시설들이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 초역세권에 위치한 준신축급(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지적 장점이 뛰어납니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경은 임대 수익률 및 향후 가치 상승을 기대하게 합니다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확하지만, 건축물대장상 용도와 이용 현황의 차이, 그리고 임차인 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 2억 8천만원으로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 준신축급 건물로 관리 상태 및 건물 가치 기대.

* 풍부한 배후 수요(업무시설, 주거시설)를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 향후 수원시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 인수되는 부채 없이 순수하게 물건 자체의 가치와 미래 수익성을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 2억 8천만원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추후 심층적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.