나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3, 소노하임 11층 1104호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOO (반월신용협동조합으로 추정)

1.2. 면적정보

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물지분: 17.82㎡ (약 5.39평)

1.3. 매각정보

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청역(수인분당선)에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권액은 3,303,360,000원입니다. 이 외에도 소유권이전신탁등기말소, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 근저당권부채권질권설정, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,953,360,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 노현정 씨가 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 12월 2일, 확정일자는 2024년 10월 21일이며, 배당신고일자는 2025년 3월 31일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가요약서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 3월, 7월 거래)를 분석한 결과, 면적이 40.82㎡~75.82㎡인 다세대 주택이 1억 9천 7백만원에서 3억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 주택 유형 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 시세 현황

본건과 동일한 건물인 '소노하임'의 도시형생활주택(원룸형)에 대한 최근 거래 및 호가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 약 18㎡~20㎡ 면적의 유사 물건은 1억 9천만원에서 2억 2천만원 선에서 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 1억 7천만원으로, 현 시세 대비 다소 낮게 책정되어 있습니다.

4.3. 주변 혐오시설 유무

수원시 권선구 권선동 1020-3번지 일대 및 소노하임 건물 주변을 조사한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 시청, 상업시설, 주거시설이 혼재된 도심 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본 건물은 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3번지, '소노하임'이라는 명칭의 도시형생활주택(원룸형)으로, 철근콘크리트구조입니다. 총 12층 건물 중 11층에 위치한 1104호입니다.

5.2. 건축물 정보

건축물 표제부에 따르면, 본 건물은 2020년 7월 17일 신축 허가되어 2022년 2월 17일 사용승인되었습니다. 건물명은 'SONOHEIM'이며, 주 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 연면적은 4,361.64㎡입니다.

5.3. 내부 및 부대시설

건물 외벽은 치장벽돌 및 외장타일로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

전체 채권 총액이 약 39억 5천만원으로 매우 높아, 다수의 유찰 가능성이 있습니다. 이는 가격 하락 요인이 될 수 있으나, 동시에 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 임차인 노현정 씨는 대항력이 없어 보증금 1억 5천만원의 인수 부담은 없습니다.

6.2. 개발/이용 관련 리스크

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어 향후 건물 이용 또는 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 비행안전제6구역에 해당하여 관련 법규 준수가 요구됩니다.

7. 종합 의견

수원시청역 초역세권에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 도심 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 현재 높은 채권 총액으로 인해 다수의 유찰이 예상되므로, 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 기회가 존재합니다. 다만, 건물 규모가 소형(전용면적 약 5.39평)임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역(수인분당선) 도보 이용 가능한 초역세권 입지.

* 2022년 준공된 신축 건물로, 건물 상태 및 관리 용이성 우수 예상.

* 높은 채권 총액으로 인한 경매 유찰 시, 시세 대비 상당한 가격 할인 기대 가능.

* 향후 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 역세권 소형 주거 상품.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 7천만원이나, 유사 면적대의 소노하임 내 도시형생활주택의 최근 시세가 1억 9천만원에서 2억 2천만원 수준임을 고려할 때, 투자 가치가 충분합니다. 다만, 높은 채무 총액으로 인한 여러 차례 유찰 가능성을 감안하고, 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 유찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 175,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.