나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [15] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반OOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1107호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 170,000,000원

1.4. 건물 및 토지 정보

건축물표제부상 건물명: SONOHEIM

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 12층

본건 위치: 11층 1107호

준공일자: 2022년 02월 17일

주차시설: 옥내 54대, 옥외 4대 가능

1.5. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 인근에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수원시청역까지 도보로 약 6분 거리라는 정보도 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 수원시청, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 대상 물건지 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1번 근저당권 (접수일자: 2022-02-25, 권리자: 넘버스자산대부주식회사)입니다.

3.2. 권리분석 결과

* 갑1: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 을1: 근저당권 (말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (손수성, 보증금 50,000,000원) - 말소 예정 (확정일자 2025-02-21이 말소기준권리보다 늦음)

* 갑3: 임의경매 (반월신용협동조합) - 말소 예정

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 을1-4: 1번근저당권부채권질권설정 (반월신용협동조합) - 말소 예정

* 갑5: 압류 (수원시) - 말소 예정

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손수성

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음 (확정일자가 말소기준권리보다 늦음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 권선동 1020-3번지 일대는 수원시청역을 중심으로 한 중심상업지역에 속합니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설(도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택 등)이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다. 특히 젊은 층을 대상으로 하는 소규모 상가 및 주거 시설이 밀집해 있는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청역을 중심으로 다양한 관공서, 금융기관, 쇼핑몰, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 홈플러스와 같은 대형마트도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있어 학군 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

5.3. 기타

건축물 정보에 따르면, 본건이 포함된 'SONOHEIM' 건물은 2022년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 총 72세대로 구성되어 있습니다. 옥내 주차시설도 마련되어 있어 거주 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적의 가치 변동성

건물 면적이 17.82㎡(약 5.39평)으로 매우 작은 원룸 형태의 도시형생활주택입니다. 이러한 소형 주거 공간은 경기 변동이나 금리 변동에 상대적으로 민감할 수 있으며, 향후 가격 상승률이 대형 평형보다 낮을 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 건물 노후화 및 모텔 밀집 지역

일부 부동산 후기에서 인근에 모텔 등이 있어 건물 외관상 좋지 않을 수 있다는 의견이 있으며, 일부 건물 노후화에 대한 언급도 있습니다. 다만, 이는 개인적인 경험이며, 본건 건물 자체는 비교적 신축입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 소형 면적으로 인한 가치 상승률 제한 가능성과 주변 환경에 대한 개인적인 호불호가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성 탁월.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태 양호.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 전부 소멸되어 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 소형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 1억 7천만원이며, 건물 면적은 17.82㎡ (약 5.39평)입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,155만원/평 (170,000,000원 / 5.39평) 수준입니다.

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 다세대 주택들의 경우 면적 40.82㎡ ~ 75.82㎡의 거래 금액이 1억 9천 7백만원 ~ 3억 5천만원에 형성되어 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,290만원/평 ~ 1,541만원/평 (386.4만원/m² ~ 534.1만원/m²) 수준으로 나타납니다.

이는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 가격대이며, 특히 본건의 건물 면적이 제공된 JSON의 매물들보다 훨씬 작은 소형 원룸임을 감안해야 합니다. 소형 원룸의 경우, 일반적으로 면적당 단가가 더 높게 형성되는 경향이 있으나, 제공된 JSON 데이터의 면적 대비 가격과 본건 감정가의 차이가 큽니다.

예를 들어, 'SONOHEIM' 건물 자체의 실거래가 정보에 따르면 2022년 준공된 77세대 건물에서 18평형(약 59.5㎡) 매물이 2억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 1,278만원 수준으로, 본건의 감정가 평당 3,155만원과는 큰 차이를 보입니다.

또한, 다른 유사한 도시형생활주택 사례(예: 수원 인계동 '인계지음' 전용 12.12~30.03㎡, '골든펠리체' 8~10평)는 이보다 이전 시점의 분양 정보로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 감정가 1억 7천만원으로, 평당 약 3,155만원 수준입니다.

제공된 최근 거래 사례들(다세대 주택)의 평당 단가는 약 1,290만원 ~ 1,541만원 수준으로, 이는 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 가격입니다. 'SONOHEIM' 건물 내 18평형 매물이 2억 3천만원(평당 약 1,278만원)에 거래된 사례 또한 감정가보다 낮은 시세를 보여줍니다.

이러한 시세 대비 감정가의 높음은 투자 결정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 다만, 수원시청역 초역세권의 소형 신축 도시형생활주택이라는 점, 명확한 권리 관계, 그리고 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 시세 대비 감정가 괴리가 커서 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 시장 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 85% ~ 94% 수준입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 임대 수익률 및 향후 시장 전망을 면밀히 검토하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.