나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56669 [2] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 6층607호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 남동측 인근의 상업지대내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제6층 제601호~제607호로서,

외벽 : 페어글라스, 복합판넬 마감 등,

내벽 : 인테리어 마감 등,

창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

- 기호(1) ~ (6) : 가격조사일 현재 임시휴업(해밀턴 파크골프)이 공지되어 있으며, 호별 벽체구분 없이 일괄하여 사용된 것으로 외관목측 및 탐문조사됨.

- 기호(7) : 가격조사일 현재 실내골프연습장으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 화재경보 및 소화전설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 중로2류(폭 15~20M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

새솔동 77-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 기호(1) ~ (6)은 내부 벽체구분없이 일괄 인테리어 되어 있는 것으로 외부목측 및 탐문조사됨.

- 기호(1) 일부는 현황 복도로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

- 6층 복도 일부는 전유공간으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

실내골프연습장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56669 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 6층607호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 491,000,000원

* 토지면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

* 건물면적: 128.64㎡ (약 38.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '수노을중앙공원' 남동측 인근의 상업지대 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 공원 등이 소재하여 주거 및 생활 편의 시설과 어우러져 있습니다. 새솔동은 송산그린시티 1단계 개발 지역으로, 젊은 세대(MZ세대) 비중이 높고 스마트시티로 조성 중인 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 남측 및 동측으로 폭 15~20M의 중로에 접해 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 남측 및 동측으로 중로2류(폭 15~20M)에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 송산그린시티는 관광, 레저, 연구, 생태가 조화를 이루는 미래 지향적인 신도시로 개발되고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권(안산중앙새마을금고, 2022-07-27, 2,604,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 토지에 관하여 별도 등기가 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않습니다. 다만, 해당 별도 등기의 구체적인 권리 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금이 없는 임차인입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 지역 특성: 새솔동은 송산그린시티의 핵심 지역 중 하나로, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 젊은 층 인구 유입이 많아 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 건물 현황: 본건이 속한 엘-타워는 상업지구 내 위치한 근린상가 건물이며, 6층에 해당합니다. 건물 주변으로 다양한 편의 및 상업시설이 입점해 있거나 계획 중입니다.

* 추정 수익성: 임대 관계가 확인되지 않아 정확한 수익성 분석은 제한적입니다. 그러나 현재 실내골프연습장으로 이용 중이며, 인근 상권 개발 및 인구 증가 추세를 고려할 때, 업종 선택에 따라 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 인근 상업 시설 개발 계획(스크린 골프장, 스파 등)도 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 본건 인근에는 수노을중앙공원과 같은 녹지 공간이 있으며, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 가까이 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 송린초등학교, 새솔초등학교, 송린중학교, 새솔고등학교, 화성시립 송린이음터도서관 등이 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 권리상 하자: 토지에 설정된 별도 등기 권리가 매각으로 소멸되지 않아, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 권리의 성격과 구체적인 내용은 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 이용상 제한: 본건 소재지는 일반상업지역 외에도 '특수지역', '성장관리권역' 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 등기부등본 및 건축물대장 상의 호별 구분과 달리, 내부 벽체 구분 없이 일괄 사용되거나 복도 일부가 전유 공간으로 이용되는 등 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 명도 과정이나 재산권 행사에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 진행이나 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 송산그린시티 내 근린상가 물건으로, 대규모 신도시 개발의 중심지에 자리하고 있습니다. 주변에 아파트 단지, 공원, 학교 등 다양한 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 젊은 인구층의 유입으로 상권 성장 잠재력이 높습니다. 현재 실내골프연습장으로 이용 중이며, 주변 지역은 향후 지속적인 발전이 기대되는 곳입니다. 다만, 토지에 대한 미소멸 권리 및 공부와 현황 간의 차이점 등 권리 및 이용상 확인이 필요한 부분이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 송산그린시티 신도시 개발의 중심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 젊은 인구층(MZ세대)이 많아 소비력이 높고, 배후 수요가 탄탄함.

* 현재 운영 중인 업종(실내골프연습장) 및 인근 상업시설 계획(스크린 골프장 등)을 고려할 때, 레저 및 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* 아파트 단지 및 근린시설과 인접하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외한 순수 물건 가치와 시장 상황, 그리고 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정평가액은 491,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.