나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55066 (4) 사건번호의 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층 1102호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정가는 170,000,000원입니다.

토지 면적은 7.13㎡ (약 2.16평)이며, 토지 지분 또한 7.13㎡ (약 2.16평)입니다.

건물 면적은 17.82㎡ (약 5.40평)이며, 건물 지분도 17.82㎡ (약 5.40평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 반OOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 주의사항으로 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

특수 물건 정보에도 공동담보로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 수원시청역(수인분당선)에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물이 소재한 토지는 인접 필지와 함께 등고평탄한 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 반월신용협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이 외 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,953,360,000원으로 파악됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있습니다.

임차인 현황으로는 박상주 임차인이 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2024년 9월 5일, 확정일자는 2024년 8월 28일입니다.

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 권리 분석상 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, 임차인의 권리(주택임차권)는 2025년 9월 4일 접수되어 말소 예정입니다.

4. 상권분석

수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 직장인 및 유동인구가 많은 지역입니다.

근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 분석 정보는 주로 '다세대' 주택이며, 해당 주택들의 면적당 시세는 약 386만원 ~ 534만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

이는 본 물건(도시형생활주택, 17.82㎡)의 감정가 대비 면적당 가격(약 954만원/㎡)과는 상당한 차이가 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)의 특성상 일반 다세대 주택과는 시세 차이가 있을 수 있으나, 이러한 격차는 시세 판단 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 11층에 위치하여 조망 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 수원시청, 각종 관공서, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 매우 높아 채무 부담이 큰 상태입니다.

임차인의 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 임차인과의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 0원이므로 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없습니다.)

건물 면적 17.82㎡는 매우 작은 소형 평수로, 이에 대한 시장 수요와 경쟁력 판단이 필요합니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세와 비교 시, 본 물건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이러한 감정가의 적정성 재검토가 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권이라는 우수한 입지 조건과 2022년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 및 젊은 직장인 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 메리트입니다.

다만, 매우 작은 면적, 제공된 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 감정가, 복잡한 채무 관계 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

2022년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가 비용 발생 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 170,000,000원이며, 건물 면적은 17.82㎡입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 '다세대' 주택의 경우 면적당 시세가 약 386만원 ~ 534만원/㎡ 수준으로 파악되었습니다.

이는 본 물건의 감정가 대비 면적당 가격(약 954만원/㎡)과 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 도시형생활주택(원룸형)의 특성과 역세권 입지 등을 고려하면 면적당 가격이 더 높을 수 있으나, 제시된 시세와의 격차를 감안할 때 감정가의 적정성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로 추가 비용 부담은 없습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.