나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62759 [1] 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재"광진구립군자동도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(5호선 군자역) 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 제5층 제503호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 오피스텔이며 내부구획 등은 후첨 "내부구조도" 참조바랍니다.

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 다세대주택 및 오피스텔
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 광대로 및 북동측으로 세로변의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-03-12)(자세한 사항은 건축과에 문의)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62759 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 91-1 뫼비우스 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 338,000,000원

토지면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물면적: 37.40㎡ (약 11.32평)

전용면적 (JSON 기준): 36.21㎡ (약 10.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (등기부상 강제경매 신청 채권자는 박혜영으로 확인됨)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "광진구립군자동도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 군자역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난합니다.

3. 권리분석

본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2019-11-13 접수의 을1 근저당권(권리자: 신숙자, 채권최고액: 75,000,000원)으로, 낙찰로 인해 소멸됩니다.

그러나 을구 2번 주택임차권(권리자: 박혜영)은 2023-08-18 접수되었으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

물건명세서 상으로는 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있습니다.

임차인 박혜영은 보증금 285,000,000원, 차임 0원이며, 2019-10-15에 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

본건 강제경매 신청 채권자 또한 박혜영(채권액: 285,181,900원)으로 확인되어, 임차인이자 채권자가 동일인입니다.

별도로 제시된 권리분석의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 물건명세서 상의 '인수' 조항은 상이한 내용을 담고 있어, 실질적인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 군자동 일대는 주거용 건물과 상업용 건물이 혼합된 지역입니다.

인근에 도서관과 같은 공공시설이 위치하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

뫼비우스 오피스텔은 2019년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 5호선 군자역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 광진구립군자동도서관이 가까이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 5층 503호에 해당합니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박혜영의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인이자 채권자인 박혜영이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

이 경우, 낙찰가의 285,000,000원 상당의 추가적인 매입 비용이 발생할 수 있어, 총 매입 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 군자동에 위치한 오피스텔로, 지하철 역세권에 자리하고 있어 교통 여건이 양호하며 주거 환경이 갖추어진 편입니다.

다만, 선순위 대항력 있는 임차인(박혜영)의 보증금 인수 가능성이 높은 점은 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '인수' 조항이 명시되어 있어, 배당 실시 후 실제 잔액 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

이러한 보증금 인수 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

군자동 지역의 꾸준한 수요: 지하철 5호선 군자역 인근으로, 주변의 편의시설 및 교통망으로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

실거주 및 소형 임대 사업 적합: 전용면적 약 36.21㎡(약 10.95평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구의 실거주나 소형 임대 사업으로 활용 가능합니다.

감정가 대비 시세 고려: 최근 거래가(320,000,000원)를 고려할 때, 향후 시세차익 또는 임대수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다.

최근 유사 거래 사례로 2025년 2월 22일, 36.21㎡ 면적의 뫼비우스 오피스텔이 320,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 이를 현 시세 수준으로 판단할 수 있습니다.

본건의 가장 큰 변수는 임차인 박혜영의 보증금 285,000,000원 인수 가능성입니다.

만약 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다고 가정하고, 총 매입 비용을 시세 수준인 320,000,000원으로 맞추고자 한다면, 이론적인 입찰가는 약 35,000,000원 (320,000,000원 - 285,000,000원)이 됩니다. 이는 실제 경매에서 채권액을 만족시키기 어려운 금액이므로, 보증금 인수 부담을 전제로 한 입찰가 재산정이 필수적입니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하여 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 상황을 가정한다면, 최근 거래가(320,000,000원) 및 감정가(338,000,000원)를 고려하여, 투자 가치를 확보하기 위한 입찰가로 감정가의 약 90%~95% 수준인 304,200,000원 ~ 320,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 임차보증금 인수 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 만약 인수 부담이 없거나 최소화될 경우, 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 보증금 인수 시 총 매입가는 재산정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.