나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57005 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재'수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중
제2층 제203호 외 5개호로서,(사용승인일자 : 2020.09.22)
외 벽 : 화강석붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용중임.
(세부이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(통칭:네오빌)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57005 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 3층301호

용도: 공동주택 (다세대주택)

토지 면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

건물 면적: 60.72㎡ (약 18.37평)

감정가: 308,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신화자산대부주식회사

사용승인일: 2020년 9월 22일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 5층 건물 중 3층 301호

2. 입지조건

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입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '수원신곡초등학교' 남서측 인근 지역에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 30일 접수된 신화자산대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 1,003,200,000원으로, 감정가(308,000,000원) 대비 높은 편입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음' 확인)

임차인 현황:

* 임차인: 이성규

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2021년 3월 10일

* 확정일자: 2022년 2월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 180,000,000원은 인수되지 않습니다. (권리분석상 인수 보증금 합계 0원 확인)

4. 상권분석

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상권분석

주변 지역: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

잠재력: 수원신곡초등학교 인근에 위치하여 학군 배후 수요가 있으며, 지역 내 정주 여건이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

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생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (세부 정보는 추가 조사 필요)

교육시설: 수원신곡초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. (해당 초등학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

교통시설: 시내버스 노선이 다수 운행되어 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

설비내역: 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 이는 본건이 경매에 나오게 된 근본적인 원인입니다. 다만, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 현재 정확한 임대 관계 및 세부 임대 조건에 대한 정보가 없어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 제공된 정보상 임차인의 대항력은 없습니다.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 인접한 위치에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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종합 의견

본건은 2020년 9월에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로서, 수원시 권선구 세류동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 건물 상태는 양호하며, 기본적인 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있어 거주 목적 및 임대 목적 모두 고려해볼 만합니다. 등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 일부 토지 이용 계획상의 제한 사항, 임대 관계 미상 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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투자 포인트

신축급 주거 시설: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 관리 및 유지 보수에 대한 부담이 적습니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기반 확보가 가능합니다.

권리관계 인수 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 안전하게 취득할 수 있습니다.

다세대주택의 장점: 아파트 대비 규제에서 비교적 자유로우며, 공동주택으로서의 이점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

감정가: 308,000,000원

시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 2022년 준공된 54.11㎡ 규모의 다세대주택이 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2020년 준공으로 건축 연도가 유사하며, 면적(60.72㎡)이 더 넓어, 해당 거래 사례를 주요 비교 대상으로 삼을 수 있습니다. 이를 기준으로 시세는 약 290,000,000원 수준으로 추정되나, 감정가는 308,000,000원으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

감정가의 80% ~ 90% 수준을 일반적인 입찰가의 하한선으로 고려할 때, 약 246,400,000원 ~ 277,200,000원 범위로 예상할 수 있습니다. 최근 유사 거래 가격(260,000,000원)과 본건의 면적, 건축 연식 등을 종합적으로 고려하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황, 향후 투자 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.