나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57005 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재'수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중
제2층 제203호 외 5개호로서,(사용승인일자 : 2020.09.22)
외 벽 : 화강석붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용중임.
(세부이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(통칭:네오빌)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경57005 (4) 사건에 대한 부동산 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57005 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 4층 402호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

* 감정가: 326,000,000원

* 토지면적: 38.97㎡ (약 11.79평)

* 건물면적: 64.27㎡ (약 19.44평) - 이는 전용면적 기준이며, 공급면적 정보는 별도 확인 필요

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신화자산대부주식회사 (등기부 등재 내용 기반)

* 사용승인일자: 2020년 9월 22일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 신화자산대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박상순

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 25일

* 확정일자: 2020년 12월 14일

* 배당신고일자: 2023년 2월 2일

* 대항력: 없음. 박상순 임차인은 대항력이 없어 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,063,200,000원

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 수원신곡초등학교가 있어 학생 및 교육 관련 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 2020년 9월 22일에 사용승인되었습니다.

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 초기 조사 결과, 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 가격 변동 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물인 다세대주택으로, 권리상 인수할 사항이 없어 명확한 권리분석이 가능한 물건입니다. 주거 밀집 지역에 위치하며 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 관련 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 단순: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 적정 면적: 전용면적 64.27㎡ (약 19.44평)으로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 326,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 2022년에 준공된 54.11㎡ 규모의 '더스테이세류'가 260,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(64.27㎡, 2020년 준공)의 시세는 감정가 수준 또는 약간 하회할 것으로 추정됩니다.

전용면적 64.27㎡ 기준, 최근 거래 사례를 바탕으로 산출한 예상 시세는 약 308,840,000원 수준입니다.

권리상의 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가(326,000,000원)를 기준으로 95%~100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 325,000,000원

* 적정 목표가: 약 315,000,000원 (단, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.