나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57005 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재'수원신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중
제2층 제203호 외 5개호로서,(사용승인일자 : 2020.09.22)
외 벽 : 화강석붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감.
창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공히 공동주택(도시형생활단지형다세대)으로 이용중임.
(세부이용상황은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주거용(통칭:네오빌)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경57005 (2) 사건번호로 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 465-15 나동 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 329,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 39.38㎡ (약 11.91평)이며, 건물 면적은 64.95㎡ (약 19.65평)입니다.

본건은 2020년 9월 22일 사용승인된 건물입니다.

채권자는 신OOOOOOOO입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 특수물건정보에도 공동담보로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, '수원신곡초등학교' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건의 남측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 신화자산대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기 이후 다수의 근저당권, 근질권, 주택임차권, 소유권이전(상속) 등기가 설정되었으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,033,200,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 변

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 신

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

확정일자: 2021-01-20

배당신고일자: 2025-04-04

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 말소되었습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

업무 밀집 상권이라기보다는 주거 중심의 지역 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 9월 22일 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다.

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5층 건물 중 5층에 위치한 해당 호실은 일반적으로 채광 및 조망, 통풍 면에서 유리한 조건일 수 있습니다.

건물 사용승인일자를 기준으로 볼 때, 건물 노후도가 낮아 수리비 등 추가적인 초기 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 채무가 여러 부동산에 걸쳐 있을 가능성이 있습니다.

총 채권액(1,033,200,000원)이 감정가(329,000,000원)를 훨씬 초과하므로, 경매 낙찰가율이 낮을 경우 채권자에게 충분한 변제가 이루어지지 않아 잔여 채무가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 채권자가 낙찰자에게 추가적인 채권을 행사할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과, 본건 소재지 주변에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

모든 임차인의 권리관계가 말소되는 것으로 보이나, 퇴거 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

신축 건물이라는 점은 장점이나, 높은 총 채권액으로 인한 잔여 채무 발생 가능성이 주요 리스크 요인입니다.

임차인들의 대항력은 없으며 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리 상 인수 부담은 적습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 준공)로 하자 및 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

주거지로서의 입지 조건이 양호하며, 수원신곡초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2022년 준공된 54.11㎡ 면적의 '더스테이세류'가 2026년 7월 26,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2020년 준공, 64.95㎡ 면적의 다세대주택으로, 면적이 더 넓고 준공 연도가 유사합니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건의 시세는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(329,000,000원)가 시세 범위 내에 있으므로, 감정가를 기준으로 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 현황, 본건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.