나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [14] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 현황 - 신청외 201호와 공동으로 이용 중이고, 202호 출입문은 폐쇄하고 201호 출입문을 사용하고 있으며, 중앙 벽체 일부 출입문을 통하여 공동 사용중임[재감정평가서 상세 참고]
1. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며,집합건축물대장(전유부)에 불법증축으로 건축법위반 시정명령이 있음
1. 201호와 공동사용으로 인하여 제한받는 가격은 21,300,000원이며, 이를 최저매각가격으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (14)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 23,300,000원

토지면적: 9.58㎡ (약 2.90평)

건물면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물

해당층수: 2층 (총 4층 중)

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, 부근은 대체로 주택가로서 일반적인 주거환경은 양호한 편입니다. 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리합니다. 본 다세대주택은 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접해 있습니다. 건축물 용도상 제1종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 28일 접수된 이창환의 강제경매개시결정 (갑6) 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이동규)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 3월 13일

* 배당신고일자: 2025년 6월 19일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

등기부 현황:

* 소유권보존 (2002-01-31)

* 소유권이전 (2022-09-19)

* 공유자전원지분전부이전 (2023-01-13)

* 강제경매 (2025-05-28) - 말소기준권리

* 압류 (2025-08-06)

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물(시티빌원룸, 2002년 건축)의 유사 면적 물건 시세는 다음과 같습니다.

* 25.84㎡ 거래가: 3,300만원 (2026년 7월)

* 29.68㎡ 거래가: 3,800만원 (2026년 7월)

* 35.38㎡ 거래가: 4,520만원 (2026년 7월)

이를 바탕으로 본건의 전용면적 20.79㎡ 기준 시세는 약 2600만원 내외로 추정됩니다. 감정가 2330만원과 최저매각가격 2130만원을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 접근이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 금암동 일대는 주거 지역으로, 주변에 일반적인 주거 시설과 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 인근 교통 상황은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 및 불법증축: 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있으며, 불법증축으로 인한 건축법 위반 시정명령이 있습니다. 이는 추후 철거 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 이에 따른 비용 발생 또는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동 사용 및 출입 제한: 본건 202호는 201호와 공동으로 이용 중이며, 202호 출입문은 폐쇄하고 201호 출입문을 사용하고 있습니다. 중앙 벽체 일부 출입문을 통해 공동 사용 중으로, 독립적인 사용 및 관리에 제한이 따를 수 있습니다. 이로 인해 감정가에서 21,300,000원이 제한된 가격으로 최저매각가격이 산정되었습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이동규씨는 대항력이 있어 보증금 100,000,000원에 대한 인수 여부가 불분명합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 법률적 해석에 따라 인수될 가능성을 배제할 수 없어 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 중복사건으로 진행되고 있어, 낙찰 후 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 시내의 주거 지역에 위치하며, 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 대체로 양호한 편입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 볼 때, 시세 대비 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 불법증축으로 인한 시정명령, 그리고 인접 세대와의 공동 사용으로 인한 제약 등은 분명한 리스크 요인입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 보증금 인수 문제와 직결될 수 있어 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전주시 덕진구 금암동 소재 주거지로서의 기본적인 입지 이점.

* 최근 실거래가를 고려한 시세 대비 저평가 가능성.

* 최저매각가격이 이미 공동사용 등으로 인한 제약을 반영하여 산정됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 23,300,000원이며, 공동 사용으로 인한 제한을 반영한 최저매각가격은 21,300,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 약 2600만원 내외로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 최저매각가격을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 23,000,000원 ~ 25,000,000원

위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토 후 최종 입찰가격을 결정하시기 바랍니다. 특히, 위반건축물 문제와 임차인 보증금 인수 여부는 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.