나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [6] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 현황 - 신청외 304호와 공동으로 이용 중이고, 별도 공동출입문을 설치하여 사용하고 있으며 출입문 외부에는 304호가 표기되어 있음
1. 신처외 304호와 305호의 중앙벽체 일부 출입문을 통하여 공동 사용중임[재감정평가서 상세 참고]
1. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며,집합건축물대장(전유부)에 불법대수선으로 건축법위반 시정명령이 있음
1. 304호와 공동사용으로 인하여 제한받는 가격은 27,500,000원이며, 이를 최저매각가격으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (6)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81, 3층 305호

용도: 다세대주택

건물 규모: 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 3층, 전용면적 26.93㎡ (약 8.15평)

토지 규모: 대지권 13.41㎡ (약 4.06평)

감정가: 29,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 전라북도 전주시 덕진구 진북동에 위치한 다세대주택으로, 부근은 일반적인 주택가로서 대체로 양호한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물 북측으로 3~4미터 폭의 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

건축물 현황: 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며, 집합건축물대장(전유부)에는 불법 대수선으로 인한 건축법 위반 시정명령 이력이 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

말소기준권리: 2025년 5월 28일 접수된 이OO의 강제경매개시결정 등기

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 3일

* 확정일자: 2023년 2월 14일

* 배당신고일자: 2025년 7월 7일

* 대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 120,000,000원에 대한 인수 여부는 권리 분석상 매우 중요합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가격보다 현저히 높아 인수 금액 발생 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.)

1.3. 상권분석

주변 시세 (우진빌라, 834-81번지, 2002년 준공, 약 26.12㎡):

* 2024년 10월 17일: 60,000,000원 (직거래)

* 2026년 7월 30일: 30,000,000원 (직거래)

분석: 동일 건물(우진빌라) 내 유사 면적(26.12㎡)의 거래 사례를 볼 때, 2024년 10월 거래가는 60,000,000원이었으나, 2026년 7월 거래가는 30,000,000원으로 상당히 하락한 가격을 보입니다. 이는 시세 변동, 급매물, 또는 특정 사정으로 인한 것으로 판단됩니다. 본건의 감정가(29,000,000원) 및 최저매각가격(27,500,000원)은 2026년 7월 거래가와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 일반적인 주택가로 구성되어 있으며, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

편의시설: (구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.)

설비 내역: 본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역의 일반적인 특성, 제1종일반주거지역임을 고려할 때, 심각한 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 최저매각가격(27,500,000원)보다 훨씬 높은 보증금으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 금액이 클 수 있습니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미치는 중대한 리스크입니다.

위반건축물 및 시정명령: 집합건축물대장에 위반건축물로 표시되어 있고, 불법 대수선으로 인한 건축법 위반 시정명령 이력이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 추가적인 법적, 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

공동 사용: 인접한 304호와 공동으로 출입문 및 내부 일부 공간을 사용하고 있어, 독립적인 사용에 제약이 있습니다. 이로 인해 건물 가치 하락 요인이 될 수 있으며, 명도 시점이나 향후 이용 시 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 관련 채권이 여러 건이거나 담보가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 덕진구의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 시세 대비 낮은 감정가와 최저매각가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금, 건축물 위반 사항 및 시정명령 이력, 인접 호실과의 공동 사용 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금은 최저매각가격보다 훨씬 높아, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 경우 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최저매각가격 대비 주변 시세: 2026년 7월 실거래가(30,000,000원) 및 최저매각가격(27,500,000원)이 2024년 10월 실거래가(60,000,000원) 대비 낮게 형성되어 있어, 시세 차익 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 및 위반 건축물 리스크 고려 필수)

재건축/리모델링 잠재력: 위반건축물 사항을 해결하고 정상화할 경우, 건물 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 막대한 추가 비용 및 시간 소요 예상)

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력있는 임차인의 보증금이 120,000,000원인 반면, 최저매각가격은 27,500,000원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높으며, 낙찰가 외에 추가적으로 92,500,000원 (120,000,000원 - 27,500,000원) 이상의 자금이 필요함을 의미합니다. 따라서, 임차인 보증금 전부 인수 부담을 고려할 때, 입찰가를 보증금 수준 이상으로 높이는 것은 비합리적일 수 있습니다. 다만, 2026년 7월 동일 건물 유사 면적 거래가 30,000,000원임을 감안하면, 보수적인 접근 하에 본건의 위험성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 28,000,000원 ~ 35,000,000원 (단, 해당 범위 내 입찰 시에도 임차인 보증금 인수 부담으로 인한 손실 위험이 매우 높음을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.