나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20996 [4] 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 2층 237호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '나운사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 위락시설, 음식점 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 중 제1층 제113호 外 10개호로서, 외벽 : 복합판넬붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥 : 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1~11) 공부상 용도는 판매시설로 장기간 영업중단된 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위 지세는 북동하향의 완경사를 이루나 자체지반은 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 시장, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-판매시설로 장기간 영업중단된 상태(각종 가구, 집기들이 적치되어 있는 상태)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경20996 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전북신용보증재단 (전OOOOOOO)

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1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 854-1 군산월드아파트 2층 237호

* 건물명: 군산월드아파트

* 층수: 지상 13층 건물 중 제2층 제237호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

* 건물 용도: 공급상으로는 공동주택이나, 해당 호실은 공부상 판매시설로 이용 중 (장기간 영업 중단 상태)

* 사용승인일: 1995년 09월 07일

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1.3. 면적 정보

* 토지면적: 2.84㎡ (약 0.86 평)

* 토지 지분: 2.842㎡ (약 0.86 평)

* 건물면적: 8.00㎡ (약 2.42 평)

* 건물 지분: 8㎡ (약 2.42 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

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1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 4,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '나운사거리' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 숙박시설, 위락시설, 음식점 및 아파트 등이 혼재하는 복합용도 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 접근이 용이하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 및 도로 조건

* 토지의 형상은 자체 지반은 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본 물건은 북동측 및 남동측으로는 노폭 약 8미터, 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

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2.4. 토지이용계획

* 본 토지는 일반상업지역에 속합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 접합되어 있습니다.

* 시장, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

2. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 본 건은 전북신용보증재단에 의해 신청된 부동산강제경매 물건입니다.

* 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

2.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 06월 12일에 접수된 전북신용보증재단의 강제경매 개시결정 등기(갑13)입니다.

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3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

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3.4. 채권 총액

* 등기부상 확인되는 총 채권액은 61,558,731원입니다.

2. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본 물건이 속한 지역은 아파트 등 주거시설과 숙박, 위락, 음식점 등 다양한 상업시설이 공존하는 복합적인 상권입니다.

* 나운사거리 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

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4.2. 용도

* 공급상으로는 공동주택 단지 내 상가이나, 해당 호실은 공부상 판매시설로 등록되어 있습니다.

* 장기간 영업이 중단된 상태이므로, 실제 이용 용도 및 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 생활정보

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5.1. 주변 편의 및 주거 환경

* 본 물건이 위치한 나운동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

2. 잠재적 리스크

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6.1. 현황 및 명도 관련

* 판매시설로 장기간 영업이 중단된 상태이며, 내부에 각종 가구 및 집기가 적치되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 이에 따라 명도 집행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

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6.2. 건축물 용도 확인 필요성

* 건물 전체는 공동주택으로 분류되어 있으나, 본 물건(237호)은 판매시설로 등록되어 있습니다.

* 실제 건축물대장상 용도와 현재 이용 가능 용도 간의 일치 여부 및 관련 규제에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

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6.3. 기타 제한사항

* 토지이용계획상 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (단, 이는 해당 지역 전반에 적용될 수 있는 규제일 수 있습니다.)

2. 종합 의견

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7.1. 물건 요약

* 본 물건은 군산시 나운동의 나운사거리 인근 상업지역에 위치한 군산월드아파트 내 판매시설입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 장기간 영업 중단으로 인한 공실 및 내부 집기 적치 상태가 확인됩니다.

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7.2. 시장성 평가

* 복합 용도 지역 내 위치하여 배후 주거 수요와 유동 인구의 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

* 그러나 현재의 공실 및 적치물 상태를 해소하기 위한 상당한 투자(청소, 정리, 인테리어 등)가 필요할 것으로 보입니다.

* 감정가가 낮아 초기 투자 비용 부담은 적으나, 향후 운영 계획 수립 시 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

2. 투자 포인트

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8.1. 가격 메리트

* 감정가 400만원으로 매우 낮은 수준의 감정가를 형성하고 있어, 초기 투자 부담이 적습니다.

* 권리관계가 명확하여 경매 절차 자체에 대한 리스크는 적습니다.

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8.2. 입지 장점

* 나운동 핵심 상권인 '나운사거리' 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 잠재적인 고객층을 확보할 수 있습니다.

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8.3. 권리관계 명확성

* 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 인수할 보증금이 없어 명도 관련 추가 부담이 없습니다.

2. 예상 입찰가

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9.1. 참고 가격

* 본 건의 감정가는 4,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액은 61,558,731원입니다.

* 임차인 인수 보증금은 0원입니다.

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9.2. 권고 입찰가 범위

* 본 물건의 경우, 낮은 감정가와 현재 영업 중단 및 집기 적치 상태를 고려할 때, 명도 및 시설 복구 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

* 무리한 가격 경쟁은 지양하고, 예상되는 추가 비용을 고려하여 현실적인 입찰가를 설정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.