나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52077 [3] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9104호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호.

이용상태

현재 판매시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설비 갖추고 있음. 본건 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52077 (3)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 와이-9104호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 58,000,000원

* 토지면적: 3.26㎡ (약 1.0평)

* 토지지분: 3.258㎡ (약 1.0평)

* 건물면적: 11.34㎡ (약 3.4평)

* 건물지분: 11.34㎡ (약 3.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOO (송파농업협동조합으로 추정)

1.2. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 오픈형 상가로 인접 호실과 합체하여 이용 중입니다. 구체적으로 9102호, 9103호, 9104호(본건 포함)는 편의점으로, 9081호, 9080호는 커피숍으로, 9068호는 해당 상가들의 창고로 각 이용되고 있습니다.

* 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하나, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없습니다.

* 현황조사서 보고서에 따르면 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 "장지역" 남서측에 인접해 있습니다.

* 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설이 주류를 이루는 상업지대로, 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 있어 전반적인 대중교통 이용 편익이 양호합니다.

* 본건 건물 지하로 지하철 8호선 "장지역"과 직접 연결되어 있습니다.

* 상가 단지 동측과 북측에 버스정류장이 각각 소재합니다.

2.3. 도로상태

* 본 건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 약 35m, 서측으로 약 30m의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (송파농업협동조합, 2019-08-27, 144,000,000원).

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 특성

* 본건은 가든파이브라이프 내 판매시설로, 오픈형 상가로 인접 호실과 합체하여 사용되고 있습니다.

* 9102호, 9103호, 9104호(본건)는 편의점으로, 9081호, 9080호는 커피숍으로 통합 운영되고 있으며, 9068호는 이들 상가의 창고로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 본건이 속한 가든파이브 라이프는 국내 최대 규모의 복합상업시설로서, NC백화점, 현대시티몰, CGV 등 대형 테넌트와 4천여 개의 점포가 입점해 있습니다.

* 다양한 쇼핑, 문화, 외식, 휴식 등을 한 공간에서 즐길 수 있는 몰링(Malling)이 가능한 복합 문화 공간입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 가든파이브 라이프 단지 내 다양한 쇼핑몰, 음식점, 카페 등이 입점해 있어 편리하게 이용 가능합니다.

* 본건 건물 지하와 직접 연결된 지하철 8호선 장지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

5.2. 주차시설

* 상가 단지 전체에 옥내자주식 주차공간 3,676대 분이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합체 이용 및 경계 문제

* 여러 호실이 합쳐져 사용되고 있어, 호실 간 경계선이 불명확한 경우가 있습니다. (9081호, 9080호). 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 경계 복원 가능성이 언급되었으나, 복원 과정에서 추가 비용 발생 및 사용 면적/방식의 변화가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 정확한 임대 현황 및 조건을 확인하지 않으면 명도 또는 임대 수익 예측에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 상권 경쟁

* 복합 쇼핑몰 내 위치하여 경쟁이 치열할 수 있으므로, 업종 및 운영 전략 수립이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 장지역과 직접 연결되는 대규모 복합 상업 시설인 가든파이브 라이프 내 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 단지 내 상업 시설 집객 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 여러 호실이 합쳐져 사용되는 오픈형 상가의 특성상 호실 간 경계 불명확 및 복원 가능성에 대한 이슈가 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 불확실성도 내포하고 있습니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되므로 비교적 명확하나, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 상기 리스크 요인을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 장지역 역세권 대형 복합 상업 단지 내 소형 점포.

* 주변 대규모 상업 시설 및 유동인구로 인한 잠재적 집객 효과.

* 감정가 대비 면적 (매우 작은 전용면적).

* 합체 이용 및 경계 복원 시 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 58,000,000원입니다. 토지 약 1평, 건물 약 3.4평의 매우 작은 면적의 점포입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리나 인수할 임차인 보증금은 없으나, 오픈형 상가로서 인접 호실과의 합체 이용, 경계선 표기 미비 및 복원 가능성 등 현황 조사 시 파악된 특이사항들을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 특수성은 가격 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

실제 예상 입찰가는 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 향후 임대 수익률 및 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 58,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.