나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6149 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 301-1호, 301-3호, 13층 1301호로서, 외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 샷사창 등 구조임.

이용상태

기호(1), (2) : 세탁소(명칭 :세탁의 신)으로 이용중임. 기호(3) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지내 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1792 :제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2025-08-20), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 소재지및기본사항

2.

사건번호: 부산동부지원 2025타경6149 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 353,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장산새마을금고 (추정)

특이사항: 중복 사건 (부산지방법원 동부지원 2025타경6151 관련)

2.

1.2. 건물및토지정보

2.

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물면적: 78.81㎡ (약 23.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 15층 건물 내 13층 1301호

사용승인일: 2013년 10월 1일

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변환경

2.

* 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 부근은 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역임.

* 토지는 북하향의 완경사지에 부정형이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

2.

2.2. 교통환경

2.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 단지 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 약 8미터, 서측으로 약 10미터 도로에 접해 있음.

2.

2.3. 주변시설

2.

* 동백초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주변에 근린생활시설이 다수 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 지도상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리관계요약

2.

* 소유권: 해동시장재건축조합 -> 김아현 -> 김진욱 순으로 이전됨.

* 근저당: 장산새마을금고 (2020.03.02. 말소기준권리)

* 말소기준권리: 을6 근저당 (2020.03.02. 장산새마을금고, 금248,400,000원)

* 총 등기부채권액: 1,153,600,000원 (상당히 높은 편임)

2.

3.2. 임차인현황

2.

* 임차인: 김아현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입(사업)일자: 2020-03-11

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 없음

2.

3.3. 인수권리여부

2.

* 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 김아현은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원임.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역특성

2.

* 해운대구 중동의 기존 주거 지역에 위치하며, 아파트 단지와 상가 건물이 혼합된 지역임.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 적용됨.

2.

4.2. 상업시설및유동인구

2.

* 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 활발함.

* 주거 지역 특성상 낮 시간대에는 주부 및 은퇴층, 저녁 시간대에는 직장인 및 가족 단위 유동인구가 예상됨.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리함.

* 마트, 병원 등 대형 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

2.

5.2. 교육시설

2.

* 동백초등학교 (남서측 인근)

* 인근에 유치원, 중학교, 고등학교 등 교육기관 분포 (정확한 학교명은 별도 확인 필요)

* '상대보호구역'으로 지정되어 있어 주변 교육 환경 보호에 유리함.

2.

6. 잠재적리스크

2.

6.1. 권리관련리스크

2.

* 등기부채권 총액이 11억원을 초과하여 상당히 높으나, 이는 채권자(장산새마을금고)의 대출액으로, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 김아현은 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 2026년 2월 2일로 비교적 최근이며, 보증금 5천만원에 월세 10만원 조건임. 확정일자가 없어 배당받을 수 있을지는 불확실하나, 대항력이 없다는 점이 중요함.

2.

6.2. 건물및환경리스크

2.

* 건물 사용승인일이 2013년으로 비교적 신축에 속하나, 10년이 지나면서 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 최근 매매가 정보는 2026년 1월~6월 사이에 35,000만원 ~ 38,500만원으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 35,300만원임.

2.

6.3. 중복사건관련

2.

* 본건은 '중복사건'으로 명시되어 있으며, 등기부등본 상 2025타경6151 사건도 동일 채권자(장산새마을금고)에 의한 임의경매로 기재되어 있음. 이는 경매 절차가 중복으로 진행될 수 있음을 시사하며, 낙찰 시 잔여 경매 절차에 대한 확인이 필요함.

2.

7. 종합의견

2.

* 본건은 부산 해운대구 중동의 양우내안애팰리스 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성이 양호한 편임.

* 건물은 2013년식으로 연식이 오래되지 않았으며, 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인도 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됨.

* 다만, 높은 등기부채권액과 중복 사건이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

2.

8. 투자포인트

2.

* 해운대 신축급 아파트로 투자 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

* 동백초등학교 인접으로 학군 수요 꾸준.

2.

9. 예상입찰가

2.

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 1월 13일 (4층, 84.93㎡): 35,000만원

* 2026년 4월 24일 (13층, 82.16㎡): 38,500만원

* 2026년 6월 17일 (9층, 84.93㎡): 35,700만원

* 가장 최근 13층 매물(82.16㎡)이 38,500만원에 거래됨. 본건(13층, 78.81㎡)은 면적이 약간 작으나 동일 층임.

* 감정가: 35,300만원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건 감정가는 35,300만원으로, 최근 실거래가 하단부에 위치함.

* 가장 최근 13층 매물이 38,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 가치는 35,300만원 이상으로 평가될 수 있음.

* 다만, 중복 사건으로 인한 불확실성과 권리관계(높은 채권 총액)를 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

* 인수할 보증금은 0원임.

* 예상 입찰가 범위: 36,000만원 ~ 38,000만원 (감정가 대비 약 101% ~ 107%)

* 상기 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가 조사 내용 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.