나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호

전주지방법원 2025타경31265 (3)

2.1. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 1층 104호

2.2. 용도

다세대주택

2.3. 감정가

28,700,000원

2.4. 면적

토지면적: 13.41㎡ (약 4.06평)

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

이OOOOO

2.8. 건축년도

2002년

2.9. 건물명

우진빌라

2.10. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보, 집합건축물대장(표제부) 위반건축물 표시 있음, 인접호와 함께 일체 사용 중.

2.11. 감정평가요약

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 주택가이며 일반적인 주거환경은 대체로 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호이며, 현상 및 관리상태는 보통 수준입니다.

토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 평탄하며 다세대 및 연립주택 부지로 이용 중입니다.

북측으로 3~4미터 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

본건 구분건물은 출입문이 폐쇄되어 있으며, 인접호인 제101호를 통해 출입하며 함께 일체로 사용 중입니다.

2.12. 건축물표제부 요약

건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 2002년 3월 25일 건축물대장 사용승인되었습니다.

총 건축면적은 629.08㎡, 대지면적은 264㎡입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동에 위치하며, 주변은 대부분 주택가로 형성되어 있어 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

3.3. 도로상태

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 1월 21일 접수된 이창환의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경31265)입니다.

4.2. 인수되는 권리

을구 3번 순위 주택임차권 (최혜나, 보증금 65,000,000원)은 말소되지 않고 인수됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 최혜나 (최 )

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 06월 17일

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기 및 인수 대상 권리입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건은 전주시 덕진구의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택 및 일반주택들이 밀집해 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 상업시설 현황

상업시설은 도보 이용 가능한 거리에 편의점, 소규모 마트 등이 있으며, 좀 더 넓은 범위의 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: user_provided_data]

주변에 편의점, 소규모 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

보다 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 및 문화시설 이용은 차량 이동이 필요합니다.

6.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치하여 통학이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 학교명 및 거리는 별도 확인 필요)

6.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상, 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지도 확인을 통해 검증해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물

집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 되어 있어, 향후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등 문제가 발생할 수 있습니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 최혜나씨는 대항력 및 선순위 임차권을 가지고 있어 보증금 65,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액이 부동산의 현재 가치보다 높아질 수 있는 위험 요인입니다.

7.3. 건물 이용 상태

본건 구분건물은 출입문이 폐쇄되어 있으며, 인접 호실(101호)을 통해 출입하며 함께 일체로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 독립적인 사용 및 관리에 제약이 있을 수 있으며, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7.4. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 채권 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 진북동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고, 건물에 위반건축물 표시가 있으며, 인접 호실과 함께 사용 중인 것으로 보이는 등 권리 및 물건 상태에 대한 면밀한 검토가 필요한 물건입니다. 특히 임차인의 보증금 65,000,000원을 인수해야 한다는 점은 낙찰 후 총 취득 비용이 부동산의 실제 가치를 초과할 수 있는 상당한 위험 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 전주시 덕진구에 위치한 주거용 부동산으로, 지역 내 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 거주 편의성이 있습니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있으나, 이는 임차권 인수 및 위반건축물 등의 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(65,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

현재 감정가는 28,700,000원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례(2024년 10월 60,000,000원, 2026년 7월 30,000,000원)를 고려할 때, 본건의 부동산 자체 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단될 수 있습니다.

가장 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 책정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 28,700,000원

참고: 본 입찰가는 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정한 것이며, 낙찰 시 임차인의 보증금 65,000,000원을 추가로 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 93,700,000원(입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 이는 본건의 시장 가치보다 높은 금액일 수 있어 상당한 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.