나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [15] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 현황 - 신청외 301호와 공동으로 이용 중이고, 302호 출입문은 폐쇄하고 301호 출입문을 사용하고 있으며, 301호와 302호의 중앙 벽체 일부 출입문을 통하여 공동사용중임[재감정평가서 상세 참고]
1. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며,집합건축물대장(전유부)에 불법증축이 기재되어 있음
1. 301호와 공동사용으로 인하여 제한받는 가격은 21,300,000원이며, 이를 최저매각가격으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (15)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 3층302호

* 용도: 다세대주택 (건축물현황상)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 (집함건축물대장상)

* 건축년도: 2002년

* 감정가: 23,300,000원

* 최저매각가격: 21,300,000원 (301호 공동사용으로 인한 가격 제한 반영)

1.3. 면적

* 토지면적: 9.58㎡ (약 2.90평)

* 토지지분: 9.58㎡ (약 2.90평)

* 건물면적: 20.79㎡ (약 6.30평)

* 건물지분: 20.79㎡ (약 6.30평)

1.4. 매각대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, 부근은 대부분 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다.

2.4. 도로상태

* 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 5월 28일 접수된 이창환 채권자의 강제경매 개시결정(사건번호: 전주지방법원 2025타경31265)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 2일

* 확정일자: 2023년 1월 18일

* 배당신고일자: 2025년 7월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 경매 진행 상황에 따라 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (2002.01.31)

* 소유권이전 (2022.09.19)

* 공유자전원지분전부이전 (2023.01.13, 매매)

* 강제경매 (2025.05.28, 이창환, 450,969,813원) - 말소기준권리

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 주택가에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 주로 주거 용도로 이용되고 있습니다.

4.2. 상업시설

* 직접적인 상권보다는 주거지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 시내버스정류장 등 대중교통 이용이 용이하며, 주택가 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 설비

* 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 1억 원의 보증금을 가진 임차인 고 가 대항력을 갖추고 있어, 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 인수 위험이 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 표기됨)

6.2. 위반건축물 및 불법증축

* 집합건축물대장에 위반건축물 표시 및 불법증축 기재가 있어, 향후 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동사용 및 출입구 문제

* 인접한 301호와 공동으로 사용 중이며, 302호 출입문은 폐쇄하고 301호 출입문을 사용하고 있습니다. 이는 독립적인 주거 생활에 제약을 주며, 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

6.4. 건축물 정보 불일치 가능성

* 감정평가서 요약에는 1층 102호로 기재되어 있으나, 공부상(전유부)은 3층 302호로 확인되어, 현장 확인 및 서류 검토 시 정보 불일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 전주시 덕진구 금암동에 위치한 다세대주택으로, 소형 면적을 가지고 있습니다.

7.2. 총평

* 본 건은 대항력 있는 임차인, 위반건축물 및 불법증축, 인접 호실과의 공동사용 문제 등 여러 중대한 하자가 존재합니다. 이러한 리스크 요인으로 인해 최저매각가격이 조정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 조정된 최저매각가격

* 301호와 공동사용으로 인한 가격 제한분 21,300,000원을 반영하여 최저매각가격으로 책정되었습니다. 이는 잠재적 위험 요소를 감안한 가격으로 볼 수 있습니다.

8.2. 소형 면적

* 6.30평의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 주거 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 주변 유사 건물(시티빌원룸, 지번 1583-8)의 최근 매매가를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 422만원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 기준으로 본 건 건물 면적(20.79㎡, 약 6.30평)의 시장 가치를 추정 시 약 2,660만원 내외로 산정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최저매각가격: 21,300,000원

* 잠재적 리스크(대항력 임차인, 위반건축물, 공동사용 등)를 고려할 때, 최저매각가격 이상으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 22,000,000원 ~ 24,000,000원

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사를 통한 정확한 권리관계 및 물건 상태 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.