나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [10] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565 1층106호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 현황 - 신청외 105호와 같이 공동으로 이용 중이고, 106호 출입문은 폐쇄하고 105호 출입문을 사용하고 있으며, 105호와 106호의 중앙 벽체 일부 출입문을 통하여 공동 사용중임[감정평가서 상세 참고]
1. 집합건축물대장(전유부)에 불법대수선으로 건축물 위반 시정명령 있음
1. 105호와 공동사용으로 인하여 제한받는 가격은 29,000,000원이며, 이를 최저매각가격으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원 2025타경31265 (10) 사건으로, 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565, 1층 106호에 소재한 다세대주택입니다.

본건의 감정가는 31,000,000원이며, 토지면적은 11.68㎡ (약 3.53평), 건물면적은 27.90㎡ (약 8.44평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로는 중복사건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, 부근은 대부분이 주택가로 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 도배, 창호는 알미늄샷시 2중창 구조로 현상 및 관리 상태는 보통 수준입니다.

토지는 장방형으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

건물 북측으로 3~4미터 폭의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 전주지방법원 강제경매개시결정(2025타경31265)입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 소유권보존(김경란, 2002.01.31), 소유권이전(김금례, 2022.11.14), 강제경매(이창환, 450,969,813원, 2025.05.28, 말소기준권리) 순으로 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-24

* 확정일자: 2022-11-18

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 조 은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 2천만원이 있습니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전주시 덕진구 금암동 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에는 전주교육대학교, 전주고등학교, 전주중학교, 금암초등학교, 덕진초등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있습니다.

또한, 전북대학교병원, 예수병원 등 주요 종합병원이 비교적 가까운 거리에 있어 의료 접근성이 좋습니다.

전주시청 등 관공서 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

덕진공원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 사례는 2026년 7월 20일에 거래된 시티빌원룸(동일 건물 또는 인근 건물로 추정)의 정보이며, 다음과 같습니다.

* 전용면적 25.84㎡: 3,300만원 (약 1,277만원/㎡)

* 전용면적 29.68㎡: 3,800만원 (약 1,280만원/㎡)

* 전용면적 35.38㎡: 4,520만원 (약 1,278만원/㎡)

본건의 건물 면적은 27.90㎡로, 면적당 시세는 약 1,278만원/㎡로 분석됩니다. 이를 적용하면 본건의 현재 시세는 약 3,565만원 (27.90㎡ * 1,278만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 금암동은 전주시의 중심부에 가까워 관공서, 병원, 학교, 상업시설 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

부근은 주택가로 구성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 조 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 1억 2천만원이 있습니다. 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 불법대수선 및 시정명령: 집합건축물대장 상 불법대수선으로 인한 건축물 위반 시정명령이 존재합니다. 이는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있는 요인입니다.

* 인접 호실과의 공동 사용: 본건 106호는 출입문 폐쇄 및 인접한 105호의 출입문을 사용하고 있으며, 중앙 벽체 일부를 통해 105호와 공동 사용 중입니다. 이는 본건의 독립적인 사용 및 가치에 제약을 초래하며, 이러한 점이 감정가 산정 및 최저매각가격 설정에 반영되었습니다.

* 중복사건: 본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주 시내의 주거 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 불법대수선으로 인한 시정명령, 그리고 인접 호실과의 공동 사용이라는 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 공동 사용으로 인해 가격이 2,900만원 제한되어 최저매각가격으로 설정된 점은 주목할 부분입니다. 따라서 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 잠재적 가치를 신중하게 평가하여 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최저매각가격: 인접 호실과의 공동 사용으로 인한 가격 제한 2,900만원이 최저매각가격으로 설정되어 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 입지 조건: 전주 시내 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 거래 사례(2026년 7월 20일, 25.84㎡ 기준 3,300만원)를 고려할 때, 본건의 면적(27.90㎡) 및 기타 조건들을 감안하면 시세 대비 추가적인 가치 상승 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 시세는 약 3,565만원 (27.90㎡ * 1,278만원/㎡) 수준으로 분석됩니다.

감정가는 3,100만원이며, 공동 사용으로 인한 가격 제한이 반영된 최저매각가격은 2,900만원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(보증금 1억 2천만원)의 존재, 불법대수선으로 인한 시정명령, 그리고 인접 호실과의 공동 사용으로 인한 가치 제약 등이 있습니다. 특히 임차인 보증금 전액 미배당 시 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최저매각가격 2,900만원에서 시작하여, 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 입찰가 범위: 3,000만원 ~ 3,200만원

이는 최저매각가격보다 소폭 높으면서도 감정가 수준에서 잠재적 리스크를 고려한 범위입니다.

* 상향 가능성: 임차인 보증금 전액 배당 가능성이 높다고 판단되거나, 불법대수선 문제가 해결 가능하다고 판단될 경우, 시세 수준인 3,500만원 이하에서 추가적인 검토가 가능합니다.

따라서, 본건에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 3,000만원 ~ 3,200만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.