나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [16] 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 현황 - 신청외 305호와 공동으로 이용 중이고, 306호 출입문은 폐쇄하고 305호 출입문을 사용하고 있으며, 305호와 306호의 중앙 벽체 일부 출입문을 통하여 공동 사용중임[재감정평가서 상세 참고]
1. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며,집합건축물대장(전유부)에 불법증축으로 건축법위반 시정명령이 있음
1. 305호와 공동사용으로 인하여 제한받는 가격은 26,600,000원이며, 이를 최저매각가격으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (16)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 565-3 3층306호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 28,600,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

* 토지면적: 11.75㎡ (약 3.56평)

* 건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 집합건축물대장상 대지권면적 (건물 전체 기준): 209㎡ (약 63.2평)

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2001년 12월 30일

* 층수: 3층 306호

1.4. 감정가 및 최저매각가격

* 감정가: 28,600,000원

* 최저매각가격: 26,600,000원 (305호와 공동사용으로 인한 가격 제한 적용)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하며, 부근은 일반적인 주택가로서 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

* 건물 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (16)

* 채권자: 이OO (부동산강제경매)

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 갑6 (강제경매, 채권자: 이창환, 접수일자: 2025-05-28)

* 갑1: 소유권보존 (2002-01-31)

* 갑2: 소유권이전 (2022-09-19)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (2023-01-13)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이은혜

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-10

* 확정일자: 2023-06-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 110,000,000원 (대항력이 있으므로 인수될 가능성이 높음)

* 주의: 임차인 이은혜는 대항력이 있어 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재.

* 305호와 공동사용으로 인해 감정가에서 26,600,000원이 제한되어 최저매각가격으로 책정되었음.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

* 본건은 전주시 덕진구 금암동의 주택가 지역에 위치합니다.

4.2. 상권 특징

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전북대학교 병원, 허병원 등이 가까이 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 인근 시내버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

* 주변에 다양한 편의시설(모텔, 음식점, 편의점 등)이 밀집해 있습니다.

* 이마트24, GS25 등 편의점이 근접해 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 대체로 양호한 주택가 환경을 형성하고 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무 확인)

* 전주대학교 병원이 인근에 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

* 금암동 일대는 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있으며, 현재까지 확인된 바로는 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 광역소각시설이 전주 지역에 설치될 계획이 있음을 참고할 수 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 임차인 이은혜(보증금 110,000,000원)가 대항력을 가지고 있어, 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 입찰 시 총 부담액 증가로 이어집니다.

6.2. 건축법 위반 (위반건축물, 불법증축)

* 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며, 집합건축물대장(전유부)에 불법증축으로 인한 건축법 위반 시정명령이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정 요구 등 행정적 조치가 있을 수 있습니다.

6.3. 인접 호수와의 공동 사용 및 출입 문제

* 305호와 공동으로 이용 중이며, 306호 출입문은 폐쇄하고 305호 출입문을 사용하고 있습니다. 중앙 벽체 일부 출입문을 통해 공동 사용 중입니다. 이는 사생활 침해, 사용상의 불편, 가치 하락 등의 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 중복사건

* 본건은 중복사건으로, 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행될 가능성이 있습니다. 입찰 전 권리 관계 및 진행 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특이사항 요약

* 본 물건은 전주시 덕진구 금암동 소재 다세대주택으로, 최저매각가격이 26,600,000원으로 매우 낮게 책정되었습니다. 이는 인접 호수와의 공동 사용 문제로 인한 감정가 제한 때문입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 110,000,000원)이 존재하며, 건축법 위반(불법증축) 사항과 인접 호수와의 공동 사용으로 인한 실질적 사용 제약이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

7.2. 투자 시 고려사항

* 낮은 최저매각가격은 잠재적 매력으로 볼 수 있으나, 인수해야 할 임차인 보증금 및 위반건축물 등 리스크를 충분히 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

* 특히, 임차인과의 명도 협상 및 건축법 위반 시정 비용 등을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 요인

* 주변 시세 대비 낮은 최저매각가격은 향후 시세차익의 가능성을 열어둡니다.

8.2. 저가 매수 기회

* 공동사용으로 인해 최저매각가가 낮게 설정되어, 리스크를 감수하고 적극적으로 분석한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '시티빌원룸'(지번 1583-8)으로, 본건(지번 565-3)과는 다르지만, 건축 연도(2002년) 및 위치(금암동)가 유사하여 참고 가치가 있습니다.

* 분석 결과, 해당 건물들의 면적당 가격은 약 1,277,000원/㎡ ~ 1,280,000원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 건물 면적(25.52㎡)을 기준으로 추정 시세는 약 32,600,000원입니다.

9.2. 감정가 및 최저매각가격 대비 시세

* 감정가(28,600,000원) 및 최저매각가격(26,600,000원)은 추정 시세(약 32,600,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

9.3. 인수 보증금 고려

* 대항력 있는 임차인 이은혜의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다고 가정할 경우, 실제 총 부담액은 '입찰가 + 110,000,000원'이 됩니다.

* 따라서, 최저매각가격인 26,600,000원에 낙찰받더라도 총 부담액은 136,600,000원이 됩니다. 이는 추정 시세(약 32,600,000원)보다 훨씬 높은 금액이므로, 입찰가를 결정할 때 이 점을 매우 신중하게 고려해야 합니다.

9.4. 예상 입찰가 산정

* 본건은 대항력 있는 임차인, 건축법 위반, 공동 사용으로 인한 제약 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크를 감안할 때, 낙찰가는 임차인 보증금 110,000,000원을 완전히 인수하는 조건 하에, 실질 총 취득가(입찰가 + 인수 보증금)가 주변 시세(약 32,600,000원)를 크게 초과하지 않는 선에서 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여, 리스크를 충분히 반영한 입찰가를 고려할 때, 본 건의 복잡성을 감안하여 임차인 보증금 인수액을 제외한 입찰가는 최저매각가격인 26,600,000원 보다 소폭 높은 수준인 30,000,000원에서 50,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 임차인의 실제 배당 여부, 명도 난이도, 향후 발생 가능한 시정 비용 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금 110,000,000원을 제외한 금액 기준입니다. 실제 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 부담액을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.