나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31265 [8] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동에 위치하는 다세대주택인(청수원룸) 제1층 제102호로서 부근은 대부분이 주택가로서 일반적인 주거환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건 다세대주택까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내에 제1층 제102호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지 도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조의 건물로서 현상 및 관리상태 등은 대체로 보통인 편입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

각 토지는 장방형 등으로 지반은 대체로 등고 평탄하며, 다세대 및 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본 다세대주택 북측으로 3~4미터의 포장된 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건 구분건물은 출입문 폐쇄되었으며, 인접호인 제101호를 통하여 출입하며 함께 일체로 사용중입니다. (감정펑가액의 산출근거 및 결정의견란 Ⅴ.재감정 평가시 보완사항 참조)

물건 비고

1. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 표시가 있으며, 집합건축물대장(전유부)에 불법대수선 건축물위반 시정명령이 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31265 (8)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 834-81, 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 29,000,000원

토지면적: 13.41㎡ (약 4.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.93㎡ (약 8.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

건축년도: 2002년

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 404호

총 층수: 4층

주차: 옥외 주차 4대 가능

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동에 위치하며, 부근은 대부분 주택가로 일반적인 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 건물 북측으로 3~4미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

주변 편의시설:

인근에 편의점, 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (상세 사항은 현장 확인 필요)

주변 학교:

단지 인근으로 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (상세 사항은 현장 확인 필요)

혐오시설:

현재 파악된 정보상 인접 지역에 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 정보는 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

전주지방법원 강제경매개시결정 (2025타경31265) 접수일자 2025년 5월 28일 (채권자: 이창환, 권리금액: 450,969,813원)

등기부 현황:

* 소유권보존: 2002.09.24 (김금자)

* 소유권이전: 2021.09.10 (김금례, 매매)

* 강제경매 (말소기준권리): 2025.05.28 (이창환)

* 압류: 2025.08.06 (전주시) - 말소

* 강제경매: 2025.08.18 (박정근, 권리금액: 60,000,000원) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박정근)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023.06.01

* 확정일자: 2023.06.01

* 배당신고일자: 2025.06.26

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 박 은 전입일자 및 확정일자상 대항력을 갖추고 있으나, 동 순위로 강제경매를 신청하였고 해당 경매는 말소되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 관련 사항은 세부적인 추가 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 주택가에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변 유사 물건 시세 분석:

* 우진빌라(진북동 834-81, 26.12㎡, 2002년식) 1층: 2024년 10월 60,000,000원에 거래됨.

* 우진빌라(진북동 834-81, 26.12㎡, 2002년식) 3층: 2026년 7월 30,000,000원에 거래됨.

* 삼화진북(진북동 346-7, 82.35㎡, 1983년식) 2층: 2026년 5월 86,000,000원에 거래됨.

본건(26.93㎡, 4층, 2002년식)의 감정가는 29,000,000원입니다. 유사 면적의 동일 건물(우진빌라)에서 2026년 7월 30,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가와 비슷한 수준으로 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 다만, 2024년 10월 60,000,000원 거래 사례는 현재 시세와 큰 차이를 보여, 해당 거래의 특이사항(예: 정상적인 거래가 아닌 경우 등) 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

주거 환경:

다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

생활 편의시설:

인근 편의점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통:

버스 정류장이 가까이 있어 시내 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물:

집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있으며, 전유부에 불법대수선 건축법 위반 시정명령이 있습니다. 이는 추후 철거, 이행강제금 부과, 리모델링 제한 등 법적 제약 및 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있어, 반드시 건축물대장 및 현장 점검을 통해 위반 사항의 내용을 정확히 파악하고 해결 방안 및 예상 비용을 산출해야 합니다.

대항력있는 임차인:

임차인 박 은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 0원 명시로 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 법원 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

중복사건 및 공동담보:

중복사건 및 공동담보 물건으로 등록되어 있어, 관련 서류 및 권리 관계를 더욱 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 진북동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 29,000,000원입니다. 대항력있는 임차인이 존재하나 인수하는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 하지만 위반건축물 등재 및 시정명령 이력은 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 정확한 현황 파악과 비용 산출이 필수적입니다. 최근 유사 면적 거래 사례가 감정가와 유사하게 30,000,000원에 있었으나, 과거 60,000,000원 거래 사례와의 시세 차이가 커 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 및 최근 거래가 대비 낮은 취득 가능성: 유사 면적의 최근 거래가(30,000,000원)와 감정가(29,000,000원)가 유사합니다.

* 인수되는 임차 보증금 없음: 대항력있는 임차인이 있으나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 상태로 복구할 경우, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

감정가: 29,000,000원

최근 유사 거래가: 30,000,000원 (2026년 7월)

위반건축물 관련 리스크 및 추후 발생 가능한 비용을 고려하여, 현재 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 32,000,000원

권장 입찰가: 30,000,000원

이는 추정치이며, 현장 조사 및 위반건축물 관련 비용 추산을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.