나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21564 [18] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 108동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ""한내마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내, 제12층 제1204호외 20세대로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.
* 대상물건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하
지 못하였는 바, 일반적인 공동주택(아파트)의 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉) 가축
사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가
축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21564 (18)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 108동 15층1504호

용도: 아파트

감정가: 168,000,000원

토지면적: 68.29㎡ (약 20.66평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1504호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 ""한내마을회관"" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 15층 1504호입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.

창호는 샷시창호 마감입니다.

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 감정평가는 일반적인 공동주택(아파트)의 상태를 기준으로 하였습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남서측에 소재합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역입니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 접합하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉됩니다.

가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

준보전산지 및 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(금 62,400,000원)입니다. 이 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사시온토건 (2024-06-28)

* 근저당권: 우리은행 (2024-06-28, 금 62,400,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사극동글라스텍 (2025-06-26, 금 247,100,000원) - 본 경매개시결정

* 주택임차권: 이성대 (2026-02-11, 금 115,290,000원) - 말소

* 압류: 통영세무서장 (2026-03-04) - 말소

3.3. 총 등기부채권액

말소되는 권리들의 합계는 177,690,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 이성대: 보증금 115,290,000원, 차임 79,000원. 2024년 7월 10일 전입, 2025년 6월 30일 확정일자.

대항력: 없음.

본 경매절차에서 보증금 회수가 어려운 것으로 판단되며, 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

3.5. 인수되는 권리

없음. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸합니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 주로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 전형적인 아파트 단지 주변 환경을 형성하고 있습니다.

인근에 ""한내마을회관""이 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설과의 접근성이 있습니다.

주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 통영지원 2025타경21564 건으로 진행되는 지역 특성상 대규모 상업 지구보다는 지역 생활 편의시설 위주로 분포될 가능성이 높습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

인근 ""한내마을회관"" 외에 마트, 병원, 학교 등 구체적인 편의시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않습니다. 주변 지역에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 주거환경

단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 도심의 편리함보다는 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 미확인

현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 명도 시 발생할 수 있는 문제나 내부 수리 필요 여부 등을 파악하는 데 한계가 있습니다. 감정평가는 일반적인 공동주택 상태를 기준으로 이루어졌습니다.

6.2. 토지 관련 제한 사항

가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

중로2류(폭 15m~20m)(저촉)는 향후 도로 확장 등에 따른 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공되었던 물건 중 하나입니다. 경매 대상 물건 자체는 일괄매각되므로 직접적인 권리 인수 문제는 없으나, 채무 규모가 컸음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 아파트로, 법원 감정가는 1억 6,800만 원입니다.

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 명도가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

주위 환경은 전원적인 분위기와 주거지가 혼재된 형태입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적습니다.

* 거제시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지구단위계획구역 지정은 향후 계획적인 개발 및 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 경매 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석을 통해 산정되어야 합니다.

본 물건의 감정가는 1억 6,800만 원입니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗하므로, 감정가 이하 또는 초반부터 경쟁이 치열할 수 있습니다.

잠재적 가치와 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. (구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.