나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21414 [23] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진.출입 용이하며, 제반 교통사정 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 101동 1501호 외 24개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트, 석재 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 통영지원 2025타경21414 (23)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 107동 15층1502호

* 건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

* 용도: 아파트

* 감정가: 175,000,000원

* 면적 (전용/토지):

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지면적 (대지권): 68.23㎡ (약 20.64평)

* 분양면적: 약 78㎡ (해당 단지의 유사 면적 타입 기준 추정치. 정확한 면적은 별도 확인 요망)

* 토지/건물 일괄매각 여부: 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 극동글라스텍건설부문

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 단지내 차량의 진.출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 토지는 남측으로 외곽도로가 개설되어 있으며, 주출입로는 남서측에 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한), (말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), (모든축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 극동글라스텍건설부문

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024-06-28 접수, 62,400,000원)

* 등기부채권 총액: 177,690,000원

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류, 주택임차권 등)가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 심

* 보증금: 115,290,000원

* 차임: 79,000원

* 전입일자: 2025-05-27

* 확정일자: 2025-05-02

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 있었으나 말소 예정입니다. 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물이 존재합니다. (상세 내용은 추가 조사 필요)

1.3. 상권분석

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* 본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내공단' 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 '한내공단'이 있어 일부 산업 시설이 있으나, 주거 환경은 대체로 조용하고 안정적인 편입니다.

* 대규모 상업 시설이나 밀집된 상권보다는 지역 기반의 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 내부 시설: 본 건물은 제반 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 완비되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조로 이루어져 있으며, 외벽은 몰탈위 페인트 및 석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지로부터 약 1km 거리에 거제농협하나로마트가 위치하고 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 차량으로 약 1.5km 거리에 연초초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 혐오시설이 인근에서 확인되지 않았으나, 산업단지가 일부 혼재되어 있어 주거환경의 특성을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 현장 조사 불가: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하였으며, 외부 관찰 및 탐문조사에 의존하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 하자 여부에 대한 정확한 파악에 한계가 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보물 전체의 가치 변동이나 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 상세 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 복잡한 지역 규제: 지구단위계획구역, 소로1류(접합) 및 중로2류(저촉) 등 다양한 도시계획구역 및 도로 관련 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 또는 개발 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트로, 감정가는 1억 7천 5백만원입니다. 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 산업단지가 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 말소기준권리인 우리은행 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸하여 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 심 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 존재하지 않습니다. 다만, 내부 조사가 불가능하고 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 권리관계가 명확하고 모든 부채가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 제공된 감정가 대비 면적을 고려할 때, 지역 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 산업단지 배후 주거지로서의 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 유사 면적의 본 단지 내 아파트 시세는 대략 1억 6천만원에서 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 단지 내 다른 매물의 현황, 임대 가능성, 그리고 향후 지역의 개발 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.