나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52120 [2] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 일련번호 2는 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1은 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 "강동역"이 소재하고 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임. 일련번호 2는 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철8호선 "강동구청역"이 소재하고 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

일련번호 1은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 11층 1103호로서, (사용승인일 : 2019.04.09.) 외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감, 창호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 2는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 8층 805호로서, (사용승인일 : 2021.04.23.) 외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1은 도시형생활주택{단지형다세대(방2, 거실, 주방겸 식당, 욕실, 발코니 등)}으로 이용중임. 일련번호 2는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현장조사일 현재 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임. 일련번호 2는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현장조사일 현재 도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1은 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 2는 북동측으로 약 28~29미터 내외, 남서측으로 약 9~10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)임. 일련번호 2 도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-05-12) , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2025-03-10), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한 내용은 서울시공고 2025-3046호 참조)

공부와의 차이

일련번호 1 : 건축물 현황도의 옥탑(다락) 평면도상 다락을 현황 세대분리하여 이용 중임. ※ 위반건축물 표기 : 건축과-4148호(2022.02.08.) 내용 : "다락"을 "세대분리"하여 사용 (약 39㎡) 무단증축 일련번호 2 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52120 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층805호

용도: 도시형생활주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.385㎡ (약 2.23평)

건물면적 (전용면적): 14.04㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 8층 805호

사용승인일: 2021년 4월 23일

연면적: 3028.85㎡ (약 916.27평)

건축면적: 273.54㎡ (약 82.75평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 8호선 "강동구청역"이 소재하고 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 약 28~29미터 내외, 남서측으로 약 9~10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 16일 접수된 현대카드의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이상훈)

* 보증금: 197,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 21일

* 확정일자: 2023년 11월 21일

* 배당신고일자: 2025년 12월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기(을1)가 2025년 12월 23일에 접수되었으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2021-05-07)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2021-11-12)

* 공유자전원지분전부이전 (갑4, 2021-11-12, 매매)

* 주택임차권 (을1, 2025-12-23, 이상훈, 197,000,000원) - 인수 대상

* 강제경매 (갑6, 2025-10-16, 현대카드, 22,428,233원) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 197,000,000원

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 임차권등기입니다. 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

주위환경: 본건은 서울강동경찰서 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다.

인근시설: 지하철 8호선 강동구청역, 버스정류장, 경찰서 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

혐오시설 정보: 주변 지역에 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

건물 상태: 2021년 4월에 사용승인된 신축급 건물로, 외벽은 드라이비트, 타일 등으로 마감되었고 창호는 하이새시 창호입니다.

내부 구조: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 197,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트/외국인 등) 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 강동구청역 역세권이라는 장점이 있습니다. 하지만 약 1.97억원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 이 인수 보증금액이 감정가(2.31억원)에 육박하여, 실질적인 취득 원가를 신중하게 계산해야 합니다. 주변 환경은 주거지역으로 무난한 편이며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물을 저렴하게 취득할 기회입니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 이용이 편리합니다.

* 소형 평수: 14.04㎡(약 4.25평)의 소형 면적으로 1인 가구 대상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리분석 주의: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하여 시세 대비 충분히 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금 197,000,000원을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰 후 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금 - 임차인이 배당받는 금액)이 현재 감정가 231,000,000원 및 주변 시세 대비 합리적이어야 합니다.

제시된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 성내동 224-20 퀸스빌(2004년식, 59.19㎡ 다세대) 28,000만원

* 성내동 464-13 한성올림픽파크(2024년식, 40.512㎡ 연립) 41,500만원

* 성내동 382 타워파크주택(2013년식, 29.81㎡ 다세대) 31,500만원

이 시세들은 본건(2021년식, 14.04㎡ 도시형생활주택)과 직접적인 비교가 어렵고 면적 차이가 큽니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우, 낙찰가는 매우 낮게 설정되어야 감정가 수준에서 총 부담액을 맞출 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다면, 매수인이 총 231,000,000원에 취득하기 위해서는 낙찰가가 약 34,000,000원 (231,000,000원 - 197,000,000원) 수준이어야 합니다. 하지만 이는 현실적으로 어렵습니다.

따라서, 임차인이 일부라도 배당을 받는다는 가정 하에, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 이 금액 역시 보수적인 추정치이며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 답사, 법원 매각물건명세서 상세 검토, 추가적인 시세 조사 및 법률 전문가의 자문을 받아야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.