나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53403 [4] 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층116호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생횔시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 10층중 지하1층 비103호(기호1), 지하1층 비104호 (기호2), 1층 115호(기호3), 1층 116호(기호4), 1층 117호(기호5)호로서 외벽 : 석재 및 판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

*기호1,2 : 공실임. *기호3 : 창고 상태임. *기호4 : 창고 상태임. *기호5 : 음식점 용도이나 현황 영업하지 않는 상태임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 급.배수설비, 시스템 냉.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 공장(지식산업센터, 1.2종근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특 별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자 인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~5의 임대관계는 미상임.

물건 비고

창고 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53403 (4)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층116호

건물명: 로얄팰리스 테크노1차

감정가: 800,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

물건 용도: 공장 (현황: 창고 상태)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 면적 정보 상세

토지 면적: 13.54㎡ (약 4.10평)

토지 지분: 13.5389㎡ (약 4.09평)

건물 면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

건물 지분: 65㎡ (약 19.66평)

1.2. 건축물 정보

건축물 명칭: 로얄팰리스 테크노1차

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 5층, 지상 10층

해당 호실: 1층 116호

사용승인일: 2020년 02월 10일

2. 입지조건

위치: 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022-11-17, 3,432,000,000원)

말소 예정 권리:

* 갑3. 비앤비리츠주식회사 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-11-17)

* 갑6. 하남시 압류 (2025-02-26)

* 갑8. 다온신용협동조합 임의경매 (2025-11-13, 2,671,512,611원)

등기부채권 총액: 3,432,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 의하면 지상권이 매각으로 소멸되지 않습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 효력은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 로얄팰리스 테크노1차 내에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 관련 업종 종사자 및 유동인구의 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

업종 특성상, 공장 또는 창고, 물류 관련 시설의 수요가 있을 수 있으며, 인근 근린생활시설의 배후 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

현재 건물 내 상가 및 오피스텔 등이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: "미사3동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 상업시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 본건 건물 내부에도 상가 및 오피스텔 등이 있어 건물 내 편의시설 이용 가능성이 있습니다.

교통 편의: 인근 노선 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 중로와 접해 있어 자가용 이용 시 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 이용 상태: 본건(1층 116호)은 현재 창고 상태로 이용되고 있으며, 감정평가서 상 이용 상태도 '창고 상태'로 기재되어 있습니다. 이는 공부상 용도(공장)와 차이가 있을 수 있으며, 실제 사용 용도에 따른 법규 위반 여부 또는 원상 복구 필요성 등을 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 범위, 효력 등에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있습니다. 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 허가 대상(하남시 전역 아파트 용도 한정 / 외국인 등 매수 주택)을 면밀히 확인하여, 본건 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는지 여부를 반드시 검토해야 합니다.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 부동산에 근저당이 설정되어 있습니다. 따라서 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과 및 낙찰가에 따라 본건의 최종 부담이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 로얄팰리스 테크노1차 내 지식산업센터(공장)로, 좋은 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다.

건물은 현재 창고 상태로 이용되고 있으며, 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 토지이용계획 상 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 미사지구 인근, 행정복지센터 및 상업시설 인접.

편리한 교통: 중로 접함, 대중교통 이용 용이.

소형 면적: 65㎡ (약 19.66평)으로 비교적 소형 면적의 공장/창고/사무실로 활용 가능.

인수 부담 적음: 인수 보증금 0원으로 권리 분석 부담 감소.

9. 예상 입찰가

감정가: 800,000,000원

면적: 토지 13.54㎡ (약 4.10평), 건물 65.00㎡ (약 19.66평)

본건은 공동담보 물건으로, 총 채권액이 3,432,000,000원으로 높게 설정되어 있습니다. 또한, 현재 파악된 바로는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 추가적인 권리 및 현황 조사 필요성이 있습니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰도 높은 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 이용 현황(창고 상태)의 실질적인 파악.

* 유사 물건(동일 건물 내 다른 호실, 인근 유사 건물)의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 권리 분석 심화.

* 토지거래허가구역 관련 법규 적용 여부 확인.

* 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 잠재적 영향 분석.

보수적인 투자 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 시작점으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 기초적인 참고 자료일 뿐이며, 심층 조사 후 가격 재산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.