나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4508 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 81층8102호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대해수욕장" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "해운대역","중동역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상101층 건물 내 81층 8102호로서,
(사용승인일:2019.11.29)
외벽 : 칼라강화유리마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 생활숙박시설로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측. 남동측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접하고, 북동측으로 왕복 3차선 도로, 남측 폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1829 : 일반상업지역 , 경관지구(일반경관지구) , 방화지구 , 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-338)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>
중동 1828 : 일반상업지역 , 경관지구(일반경관지구) , 방화지구 , 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>
중동 1835 : 일반상업지역 , 경관지구(일반경관지구) , 방화지구 , 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 생활숙박시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경4508 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 81층 8102호

용도: 숙박시설 (공부상 생활숙박시설)

토지면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물면적: 205.21㎡ (약 62.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정 정보

감정가: 6,750,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, 해운대해수욕장 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 해운대역과 중동역이 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 서측, 북측, 남동측으로 왕복 4차선 도로, 북동측으로 왕복 3차선 도로, 남측으로 폭 약 8미터 도로에 접해 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 소로1류, 중로2류, 중로3류 등 다양한 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 온천지구(해운대온천)로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 다수의 근저당권, 임의경매개시결정, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

등기부 상 을구 8번 근저당권 (창원신용협동조합, 2022.01.27.)이 말소 기준 권리로서, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 공부상 생활숙박시설로 이용 중인 것으로 조사되었으나 현장 확인이 불가하여 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해운대 해수욕장 인근의 최고급 주거 및 상업 복합단지인 엘시티 내에 위치하여, 지역의 상징성과 높은 가치를 지니고 있습니다. 주변은 관광객 및 고소득층을 대상으로 하는 다양한 상업, 숙박, 위락 시설이 집중되어 있어 관련 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검토 결과 포함)

주변으로는 해운대 해수욕장, 동백섬, 마린시티 등 유명 관광 명소가 인접해 있으며, 고급 호텔, 레스토랑, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 외부 검색 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 엘시티 랜드마크타워동의 81층에 위치한 숙박시설(생활숙박시설)로, 철근콘크리트구조이며 2019년 11월 29일에 사용 승인되었습니다. 최상층부의 높은 층수에 위치하여 탁월한 조망권을 확보하고 있습니다. 건물 내에는 최신식 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

해운대 해수욕장을 비롯한 각종 관광 명소와 문화 시설, 쇼핑몰, 병원, 공공기관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 고급 주상복합단지로서 단지 내 자체적인 부대시설 및 보안 시스템이 잘 갖춰져 있어 쾌적하고 안전한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

* 중복사건으로 인해 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 또는 내부 상태를 현장 확인하지 못하여 하자나 이용 제한 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 가능성이 있어, 상세한 권리 분석이 추가로 필요합니다.

6.2. 계약/명도 리스크

* 임차인 현황 파악이 되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본건은 생활숙박시설로서 일반 주택이나 상가와는 다른 임대차 및 관리 규정이 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산을 대표하는 랜드마크 복합단지인 엘시티 내에 위치한 고가치 부동산입니다. 해운대 해수욕장과 인접한 탁월한 입지, 초고층에서 제공되는 뛰어난 조망권, 그리고 비교적 명확하게 정리되는 권리 관계는 큰 장점입니다. 다만, 중복사건, 현장 확인 불가, 임차인 정보 부재 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 관광 중심지의 핵심 요지에 자리한 랜드마크 건물

* 탁월한 조망: 81층 고층부에서 누리는 광활한 해운대 바다 및 도시 조망

* 권리관계 명확화: 말소 기준 권리 이후의 제반 권리들이 소멸될 가능성 높음

* 잠재적 가치 상승: 해운대 지역의 지속적인 개발 및 엘시티 프리미엄으로 인한 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가 67억 5천만원을 기준으로, 현장 확인 불가, 임차인 미확인, 중복사건 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다. 충분한 현장 조사와 권리 분석을 통해 법적 리스크 및 명도 리스크를 해소한 후, 약 55억 원 ~ 60억 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 본건의 실제 이용 현황, 내부 상태, 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.