나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10478 [2] 경상남도 고성군 고성읍 이당리 950-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 이당리 소재 '이곡소류지' 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄하며, 일련번호(1)은 '전', 일련번호(2)는 '도로 등', 일련번호(3)은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(2)는 현황 '도로 등(약 3m내,외)'으로 이용 중이며, 북측으로 공도와 접합니다. 일련번호(3)은 북측 및 서측으로 약 5m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 제시외 건물 4동, 제시외 수목(단풍나무 등) 약 70여주, 제시외 시설물(지하수 관정) 1식이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 일련번호(1) 지상에 제시외 시설물(비닐하우스) 1동이 소재합니다. - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2013.12.27.) 외 벽 : 적벽돌 쌓기 내 벽 : 미장목 및 벽지 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 태양광설비가 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함.
- 제시외 수목[감정서상 a] 및 제시외 시설물(지하수 관정) 매각 포함.
- [목록3] 지상에 석축 및 조경시설 토지에 포함하여 감정평가함.
- [목록4] 건물 옥상 소재 태양광 설비 건물에 포함하여 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10478 (2)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 이당리 950-2

용도: 단독주택

감정가: 269,590,600원

토지면적: 630.00㎡ (약 190.6평)

건물면적: 99.50㎡ (약 30.1평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 현OOOOOOO (현대캐피탈주식회사 추정)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 고성군 고성읍 이당리 소재 '이곡소류지' 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 토지는 공히 부정형 완경사지로서, 지면은 대체로 평탄합니다. 일련번호(1)은 '전', 일련번호(2)는 '도로 등', 일련번호(3)은 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 일련번호(1) 토지는 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(2) 토지는 현황 '도로 등(약 3m내,외)'으로 이용 중이며, 북측으로 공도와 접합니다. 일련번호(3) 토지는 북측 및 서측으로 약 5m내,외의 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 공히 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (접수일자: 2014-01-06, 권리자: 고성농업협동조합)

* 총 채권액: 토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액 합계 170,004,500원 (경매개시결정 채권자인 현대캐피탈주식회사를 포함한 총 5건의 가압류 및 1건의 강제경매 등기 확인됨)

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기부상 을1 근저당이 말소기준권리이며, 이후 접수된 모든 권리들은 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 기타 특이사항: 제시외 건물(4동), 제시외 수목(약 70여주), 제시외 시설물(지하수 관정), 비닐하우스 1동, 석축 및 조경시설, 건물 옥상 태양광 설비 일체가 감정평가에 포함되어 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 농림지역에 속하며, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 농업과 관련된 활동에 적합한 입지입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 상업 가치: 주거용 건부지로 이용 중이며, 향후 주변 지역 개발 여부에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 현재로서는 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능 외의 큰 상권 형성 가능성은 낮아 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 가장 가까운 마트, 학교, 관공서 등 주요 편의시설은 차량으로 10~20분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. (인근 검색 결과, 차량 이동 필수)

* 주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 도보 10~15분 거리에 버스정류장이 위치할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 1~2km 이내에 특별한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 검색되지 않았습니다. 해당 지역은 농림 및 주거 혼재 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 개발 또는 증축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 시설물: 제시외 건물, 수목, 시설물 등이 매각에 포함되었으나, 실제 활용 방안 및 관련 법적 사항(예: 건축물대장 등재 여부, 철거 또는 원상복구 의무 등)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 정확한 지적 확인: 지적도면을 기준으로 목측에 의한 확인이 이루어졌으며, 정확한 지적 관련 사항 확인을 위해서는 측량이 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 고성읍 이당리 소재의 단독주택으로, 비교적 신축(2013년 사용승인) 건물과 토지를 일괄 매각하며, 제시외 부속물까지 포함되어 있어 현황 그대로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 토지이용계획상 농림지역 및 관련 규제 사항이 있으나, 전원생활이나 주말 주택 등으로 활용하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 수목, 석축, 태양광 설비 등 부속물까지 일괄 매각되어 추가 비용 없이 취득 후 바로 활용 가능합니다.

* 신축 건물: 2013년 사용승인된 단독주택으로, 비교적 최신 건물에 속하여 즉시 거주 또는 임대 시 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역적 특성: 향후 지역 개발 가능성이나 귀농/귀촌 수요 증가 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 269,590,600원입니다. 인근 부동산 시세 조사 결과, 유사 물건의 매매가는 250,000,000원부터 350,000,000원까지 다양하게 형성되어 있으며, 평균 시세는 약 290,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가가 시세 하단부에 위치하고 있어, 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 차익을 기대할 수 있는 범위 내에서의 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 입찰 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

* 권고 입찰가: 285,000,000원 내외

입찰 참여 시에는 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등 부대 비용과 본인의 투자 전략을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.