나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10348 [2] 경상남도 거제시 장평동 134-5 그린피아 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '거제 장평중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 내 2층 201,202호로서, (사용승인일: 2015.01.02) 외 벽: 석재 타일 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 12~15미터 내외, 남측으로 노폭 약 15~20미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제장평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 통영지원 2026타경10348 (2) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 거제축산업협동조합으로 확인됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 거제시 장평동 134-5번지 그린피아 2층 202호이며, 집합건축물대장상 '근린상가'로 등재되어 있습니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 2015년 1월 2일입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 280,000,000원입니다.

토지 면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

토지 지분: 50.07514㎡ (약 15.15평)

건물 면적: 111.18㎡ (약 33.63평)

건물 지분: 111.18㎡ (약 33.63평)

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 장평동에 위치하며, '거제장평중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지 및 다른 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 생활권의 중심부에 해당합니다. 주거 지역과 상업 시설이 함께 발달한 복합 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 장평동 일대는 거제대로, 14번 국도, 계룡로 등 주요 도로망과 인접하여 시내외 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제장평중학교, 새들유치원) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 지구단위계획구역의 경우, 건축행위 등에 대한 추가 제한사항은 도시계획과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 최초 소유권 보존은 정춘숙 씨이며, 이후 김판국 씨에게 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리인 거제축산업협동조합의 근저당(500,700,000원)을 포함하여 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했으나, 본 경매 개시 결정(채권자: 거제축산업협동조합, 채권액: 486,202,138원)으로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 현재 등기부채권 총액은 904,929,445원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 또한, 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

보증금 및 임대료가 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 거제시 장평동은 삼성중공업 거제조선소와 인접하여 관련 종사자들의 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 주변에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있어, 해당 상가를 이용할 수 있는 고정 고객층이 존재합니다. 또한, 거제장평중학교 및 주변 학교 학생들을 대상으로 하는 상권도 형성될 수 있습니다. 탐문 조사 결과, 본 건은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악되나, 건물 자체의 주된 용도가 공동주택으로도 등록되어 있어 (JSON 데이터 참고) 상업 시설로서의 현재 이용 상태와 향후 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활 정보

본 물건은 거제장평중학교, 장평초등학교, 양지초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 홈플러스 거제점, CGV 거제 등 상업 및 문화 시설 접근성이 좋습니다. 파스쿠찌, GS25 등 편의시설 또한 주변에 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 거제시 장평동은 과거 한국전쟁 당시 포로수용소가 있었던 역사적 지역이나, 현재는 조선업 중심의 도시 발전과 함께 주거 및 상업 기능이 강화된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계 : 임차인 현황이 '미상'이며 인수 보증금 0원으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 용도 혼선 가능성 : 건축물대장상 주된 용도가 '공동주택'으로 되어 있는 반면, 현황은 '근린상가'로 이용 중인 것으로 조사되어, 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미소멸 권리 존재 가능성 : 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건 : 공동담보로 묶여 있다는 특이사항은 여러 물건이 함께 경매에 나올 가능성을 시사하며, 이는 시장 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 교통 및 입지 : 거제시 장평동의 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 배후 수요 : 주변 아파트 단지 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

* 인프라 : 학교, 상업 시설, 편의 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 잠재적 가치 : 근린상가로서의 활용 가능성과 함께, 장평동 개발 계획 등 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 장평동의 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재적 가치가 있는 근린상가입니다. 다만, 미확인 임대차 관계, 건물 용도의 혼선 가능성, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 결정 전 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 명확히 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 해소하고 권리 관계를 명확히 파악한다면, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 시장 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 적정 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다. 본 건의 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.